Ifj. Erdõsi Sándor

Ifj. Erdõsi Sándor
LAKÁSBÉRLET BARÁTI ÁRON
Intézmények és személyes kapcsolatok a magánbérleti piacon

Bevezetés^*

A lakáskiadás bizalmi kérdés Magyarországon. A tulajdonosok szempontjából alapvetõen azért, mert legnagyobb értékû vagyontárgyukat adják más személy használatába, másrészt azért, mert a bérbeadók többsége nem vallja be e tevékenységébõl származó jövedelmét. A lakás bérbevétele szintén bizalmi kérdés, hiszen egy alapvetõ szükséglet, a biztonságos, megfelelõ színvonalú lakhatás igényének kielégítése a tét. A "bizalmi ügylet" létrejöttét szolgáló "intézménynek" gyorsnak, alacsony költséggel mûködõnek kell lennie, valamint a lehetõségek szerint elõ kell segítenie a bérbeadás, illetve bérbevétel kockázati tényezõinek csökkentését. Az említett három tényezõ (gyorsaság, költség, kockázatcsökkentés) jelentõségét - helyzetüknél fogva - természetesen eltérõen ítélik meg a bérbeadók és a bérbevevõk, valamint e tényezõk megítélése függ az egyéni bérbeadási/bérbevételi stratégiáktól és a személyiségtõl is.

Bérlõt (vagy kiadó lakást) találni háromféleképpen lehet ma Magyarországon: ingatlanközvetítõ segítségével, hirdetés útján és személyes kapcsolatokon keresztül. Az üzleti partner keresésének fenti módszerei természetesen nem zárják ki egymást, sõt a felek általában egyszerre több módszert is alkalmaznak. Dichotóm kategóriákat használva, a bérleti viszony létrejöttének formáival szemben támasztott követelményeket az alábbiak szerint jellemezhetjük.

1. táblázat
A bérleti viszony létrehozásának típusai és jellemzõik

	Ingatlan- közvetítõ	Hirdetés	Személyes kapcsolat a bérbeadó és a bérlõ között*
Gyorsaság	gyors	lassú	lassú
Költség	magas	magas	alacsony
A kockázatcsökkentés szintje	magas	alacsony	magas

* A bérleti viszony létrejöttét megelõzõen közvetlen vagy közvetett kapcsolat a felek között.

Feltételezhetõ, hogy a magánbérleti piac "minõségi" szegmensében (elsõsorban a II., XII., III., és XI. kerület kiemelt zöld lakóterületei, illetve a Váci utca és környéke) a magas bérleti díjak - a bérbeadók szerint - megfelelõ megtérülést biztosítanak a szektorba befektetõknek, s ezért a szektornak ez a szegmense egyre jobban intézményesül, azaz mind jobban alkalmazkodik a piac igényeihez és változásához (biztosítékok a bérlõ és a bérbeadó számára, reagálás a kereslet növekedésére stb.). Ezért az e szegmens keresleti és kínálati oldalát kiszolgáló "média" (ingatlanközvetítõk, hirdetést közlõ lapok) egyre jobb szolgáltatásokat kínál ügyfelei számára. A "nem minõségi" szegmens azonban továbbra is rejtett és kevésbé intézményesült marad, mert a bérbeadók számára nincs megfelelõ nagyságú - legális - megtérülés, mert az ehhez szükséges lakbérszintet nem képes megfizetni a jelenlegi és potenciális kereslet. A szegmens nem képes, illetve nem is érdeke a kínálat növelésével reagálni a kereslet élénkülésére, csupán a bérleti díjak emelésével, mely tényezõ valószínûleg a kínálat összetételével, eredetével magyarázható (azaz, hogyan jutott a lakáshoz a bérbeadó).

A minõségi magánbérlakás-piac kedvezõ folyamatai ellenére a magánbérleti szektorban nem mûködik megfelelõen az a két intézmény (ingatlanközvetítõk, hirdetés), amelyeknek "formális" úton kellene elõsegíteni a keresleti és kínálati oldal találkozását. E tény is hozzájárul ahhoz, hogy a magánbérleti piacon a szereplõk tranzakciós költségei magasak. Ennek - és más okoknak, a keresleti és kínálati oldalon fellépõ "torzításoknak": a szektort elõnytelenül érintõ szabályozásoknak - következtében jelentõs társadalmi költségek keletkezhetnek a lakásrendszerben (Hegedüs 1999). A tranzakciós költségek növekedését egyebek között az okozza, hogy a piaci szereplõk, a tökéletlenül mûködõ "formális" út mellett (helyett) "informális" úton, személyes kapcsolati hálójuk segítségével keresnek bérlõt, illetve kiadó lakást. A tanulmány célja, hogy a rendelkezésre álló adatbázisok és információk segítségével bemutassa a bérleti viszony létrehozásában részt vevõ "formális" intézmények (ingatlanközvetítõk, hirdetés) tökéletlen mûködését és elsõ megközelítésben ellenõrizze a személyes kapcsolatok felértékelõdésének hipotézisét. Az empirikus adatokkal kapcsolatosan két tényt fontos megjegyezni. Egyrészt, a mintaválasztás módszerei - kézenfekvõ okok miatt - nem tesznek eleget a reprezentativitás kritériumainak a budapesti magánbérlakás-állomány tekintetében. E tény ellenére az adatgyûjtés módszereiben törekedtünk az optimális kiválasztásra (a részletes mintaleírások a függelékben találhatók). Másrészt az elemzett adatok alap- vetõen a korábban említett "nem minõségi" szegmens lakásaira vonatkoznak.

A hirdetési piac - bérbeadói oldal

A sajtóban több tízezer (legalább 30 ezer) lakásbérbeadással kapcsolatos hirdetés jelenik meg évente. Ez a módszer a bérleti viszony létrehozásának egyik legkockázatosabb módja mind a bérlõ, mind a bérbeadó szempontjából, mivel a felek semmilyen elõzetes információval nem rendelkeznek egymásról.

1996-ban a sajtóban megjelent lakásbérleti hirdetések körülbelül 50 százalékát az "Express" országos terjesztésû hirdetési újságban jelentették meg. Ennek a hirdetési újságnak az 1996 elsõ félévében megjelent bérbeadási hirdetéseit elemezzük, a következõ eredmények tehát a bérbeadók hirdetéseiben közölt információkon alapulnak. Az újság elsõsorban a teljes lakást kiadók számára jelent fórumot, mivel a megjelent hirdetések 90 százaléka önálló lakás kiadására vonatkozott (9%-a kiadó szobát, 2%-a pedig kiadó lakásrészt hirdetett). A további elemzés csak az önálló lakások bérbeadását hirdetõ apróhirdetésekkel foglalkozik. Meg kell jegyeznünk, hogy a hirdetések információbõségét jelentõsen befolyásolják a hirdetési szolgáltatás alkalmazott tarifái is. Az "Express" újság - szemben más hirdetési lapokkal - nem ingyenes és a lakáskiadással kapcsolatos hirdetéseket "üzleti tevékenységre utaló hirdetésnek" tekinti a lapkiadó, ezért közületi tarifát (a kutatás idején 80 Ft/szó, ekkor egy hét múlva jelent meg a hirdetés) kell fizetni értük.

A hirdetések tartalmát tekintve meglepõ, hogy mennyire kevés információt tartalmaznak a lakásbérleti apróhirdetések. A bérbeadók megítélése szerint a legfontosabb adat a területi elhelyezkedés, majd a szobaszám megadása, ezt követi az alapterület és végül az ár közlése. A területi elhelyezkedés alapvetõen meghatározza a lakás értékét (bérét) és ez fokozottan igaz a magánbérleti szektorra. Ezt támasztja alá, hogy a területi elhelyezkedésrõl információt szolgáltat a hirdetések 69 százaléka.

2. táblázat
Lakásbérbeadással kapcsolatos hirdetések információ tartalma
az "Express" újságban 1996-ban (az adatok százalékban)

Tartalmaz-e a hirdetés információt a(z)	Ügynökség	Nem ügynökség	Teljes minta
területi elhelyezkedésrõl	10,5	78,5	68,7
más információ*	39,8	3,9	9,1
szobaszámról	6,9	56,5	49,3
alapterületrõl	3,9	30,4	26,6
árról	4,9	25,2	22,2
árról és a lakás méretérõl (alapterület vagy szobaszám)	2,6	20,4	17,8
területi elhelyezkedésrõl, árról és a lakás méretérõl (alapterület vagy szobaszám)	0,7	17,0	14,6
Teljes esetszám	304	1792	2096

Megjegyzés: Az eltérések minden esetben szignifikánsak.
* A területi elhelyezkedésrõl nem tájékoztat, attól eltérõ tartalmú információk: a lakás(ok) jellemzõi, a közvetítõ cég neve, címe, a bérlõre vonatkozó megszorítások.

A szobaszám sok esetben fontosabb információ a bérbevevõk számára, mint a lakás alapterülete, például ha többen kívánnak egy lakást bérelni. (Értelemszerûen az egyik információból [alapterület] a másikra is lehet következtetni.)

Érdekes, hogy a hirdetéseknek csupán 22 százalékában szerepelt a lakás bérére vonatkozó információ. Magyarázatképpen szolgálhat, hogy a lakásbérleti díj alku tárgyát képezheti, jelentõs mértékben függ a bérbevevõ személyétõl (személyiségétõl, életvitelétõl) az üzlet létrejötte, de nem feledkezhetünk meg arról, hogy a bérbeadásnak minél rejtettebben kell maradnia.

A hirdetések 15 százalékát adták fel azonosíthatóan ügynökségek (kiderült a hirdetés szövegébõl vagy gyakran fordult elõ ugyanaz a telefonszám különbözõ hirdetések szövegében). Az ügynökségek és a nem ügynökségek (magánszemélyek) hirdetéseiben közölt információk összehasonlításából kiderül, hogy a cégek hirdetési stratégiája alapvetõen más. Magát a céget reklámozzák és/vagy a kínált lakásosztály(oka)t jellemzik néhány szóban (példákkal illusztrálva), de kevesebb információval látják el potenciális ügyfeleiket, mint a magánszemélyek. Ennek oka egyrészt, hogy a bérbe adni kívánt lakások mennyisége jóval nagyobb, mint ami egy apróhirdetésbe belefér, másrészt az ügynökségek "üzleti vagyona" az információ, a szolgáltatásért járó díjazást be kell szedniük, tehát megpróbálnak vele minél jövedelmezõbben gazdálkodni, ezért inkább csak felkeltik a bérelni szándékozó figyelmét a szolgáltatásra. A "rosszindulatú" magyarázatban is lehet igazság, mely szerint az újságokban hirdetõ cégek jelentõs része szélhámos, aki csak néhány, nem fiktív címmel rendelkezik, esetleg egyetleneggyel sem.

Bérbevevõi szempontból megfelelõ információval ellátott hirdetést (információ a területi elhelyezkedésrõl, az árról és a lakás méretérõl (alapterület vagy szobaszám) csak a teljes minta közel hetedében találunk (15%), és a magántulajdonosoknak is csak 17 százaléka adja fel így a lakáshirdetést. A szûkös információtartalmú bérbeadói hirdetéseknek alapvetõen az a funkciójuk, hogy informálják a bérlakást keresõket, hogy az adott környéken kiadó egy lakás, s ezt az információt a kiadók többsége megtoldja a lakás méretére (szobaszám vagy alapterület) vonatkozó információval. A figyelemfelhíváson túl azonban általában nem nyújtanak további információkat, mert a bérbeadás tényét célszerû titokban tartani, és így a leendõ bérlõ személyét megismerve lehetõség nyílik defenzív stratégia alkalmazására is, amennyiben szükséges (például megakadályozni a bérbevételt).

Ingatlanügynökségek

A rendelkezésre álló adatok szerint az ingatlanügynökségek szerepe nem túl jelentõs a magánbérleti szektor mûködésében. Tudjuk, hogy a bérlõk és a bérbeadók egyszerre több csatornát is igénybe vesznek a megfelelõ lakás bérbevételéhez, illetve kiadásához. Az ingatlanközvetítõ cégek igénybevételének nagyságáról (azaz, hogy hányan fordulnak közvetítõ cégekhez) nincs információnk, viszont tevékenységük eredményérõl rendelkezünk becslésekkel.

A budapesti magántelefonelõfizetõk reprezentatív (telefonos) vizsgálata során nem találtunk olyan válaszadót (bérlõt, aki bevallotta, hogy bérlakásban lakik), aki ingatlanközvetítõ cég segítségével jutott bérlakásához (3. táblázat). A személyes kérdezés módszerével készített bérlõi vizsgálatunkban a válaszadók közel 10 százaléka válaszolta azt, hogy jelenlegi lakását utazási iroda vagy más közvetítõ iroda segítségével találta meg. Ez az arány vélhetõen közelebb áll a realitásokhoz, bár még ezt is inkább alsó becslésnek fogadhatjuk el.

Annak ellenére, hogy az ügynökségek szolgáltatásaikkal mind a tulajdonosok, mind a bérlõk számára kényelmet és biztonságot jelenthetnének, fontos tény, hogy sem a bérbeadók, sem a bérlõk nem veszik szívesen igénybe szolgáltatásaikat. Itt mindkét fél részérõl fontos szerepe van (1) a költségtakarékosság szempontjainak, s inkább a bérlakásszektor minõségi lakásainak bérbeadása, illetve bérbevételkor veszik igénybe a felek a közvetítõk szolgáltatásait, amikor a költségek már többszörösen megtérülnek (például garanciák a lakbér, rezsi megfizetésére, maximális kihasználtság, kapcsolattartás a bérbeadóval, bérlõvel stb.). Fontos jelenség (2) a szektor rejtettsége, mivel ez alapvetõen ellene hat bármilyen formalizált szerzõdésnek és adminisztrációnak. Bár meg kell jegyeznünk, hogy a közvetítõk "leleményessége" általában megtalálja a megfelelõ megoldásokat. Végül, de nem utolsósorban (3) rengeteg a szélhámos az ingatlanközvetítõk között. A szektor "rejtõzködõ" jellegének nagy szerepe volt abban, hogy a közvetítõ szakmát ellephették a tisztességtelen "vállalkozók".

A Fogyasztóvédelmi Fõfelügyelõség megállapítása szerint, a 106 ingatlanforgalmazással foglalkozó gazdasági társaság és egyéni vállalkozó vizsgálata során elsõsorban a szakképesítés hiányával találkoztak, valamint megállapították, hogy az ingatlanközvetítõi piacon végzett tevékenység ellenõrizetlen, a szakmai felügyeletet senki sem gyakorolja (György 1997). A tevékenységi kör és a szervezeti struktúra teljesen áttekinthetetlen, ezért számos visszaélésre ad lehetõséget. A Fogyasztóvédõk kategorizálása szerint az ingatlanközvetítõ cégeket három csoportba lehet sorolni:

1. Kizárólag társas vállalkozási formában (Kft., Rt.) mûködõ irodák, amelyek nagy szakmai ,hozzáértéssel gyakorlattal és magas fokú képesítéssel rendelkeznek. Ezen vállalkozások tevékenységi körében megtalálható az ingatlankezelés, - fejlesztés, vagyonértékelés, beruházási befektetési és privatizációs tanácsadás. Ez a kör tartózkodik a hirdetési újságok szolgáltatásaitól.

2. Vegyes tevékenységi körrel rendelkezõ vállalkozások: a fõ tevékenység mellé felvesznek adott esetben az ingatlannal nem szorosan összefüggõ tevékenységeket a több lábon állás érdekében. Általában betéti társaságként vagy egyéni vállalkozóként mûködnek. Ebben a körben egyidejûleg van jelen a jogszerûen mûködõ vállalkozás és a jogszerûtlenül cég.

3. A harmadik típusba az ingatlanpiac vámszedõi tartoznak, amely irodák csak látszólag akarnak ingatlant közvetíteni, valójában legtöbbször fiktív címeket közvetítenek.

A felelõsségbiztosítás, a kockázatvállalás teljesen ismeretlen Magyarországon az ingatlanközvetítésben. A Fogyasztóvédelmi Fõfelügyelõség szigorúbb szabályozást és nyilvántartási rendszert javasolt említett jelentésében.

Személyes kapcsolatok - bérlõi oldal

A mindennapi tapasztalatok és a rendelkezésre álló adatok is megerõsítik azt a feltételezést, hogy a bérlõ és a bérbeadó közvetlen vagy közvetett ismeretsége igen jelentõs szerepet játszik a magánbérleti szerzõdések létrejöttében. A rendelkezésre álló két bérlõi adatbázis adatai alapján - tudomásul véve az eredmények és a következtetések külsõ érvényességének korlátozott voltát - úgy tûnik, hogy a bérbe vett lakások körülbelül 40 százalékban a személyes kapcsolati háló használata tette lehetõvé a bérleti megállapodás létrejöttét Budapesten.

3. táblázat
Hogyan találta a bérlõ a jelenlegi lakását (az adatok százalékban)

	Telefonos vizsgálat	Személyes kérdezés
Hirdetés	41	43*
Ismerõs ajánlására	41	45**
Ingatlanközvetítõ	0	10***
Egyéb	12	3
Nincs adat	6	0
Összesen	100	100
Esetszám (N)	34	231

* a tulajdonos hirdetésére jelentkezett, illetve a hirdetésére a tulajdonos jelentkezett,
** rokon, ismerõs adta ki, illetve rokon, ismerõs ajánlotta,
*** utazási iroda közvetítésével, illetve más közvetítõ iroda vagy cég.

Vizsgáljuk meg van-e különbség a formális, illetve informális úton talált bérlakások területi elhelyezkedésében, lakbérszintjében, és a bérbe vett lakások piaci értékében. Az elemzés elkészítésére a bérlõk személyes megkérdezésével készített adatbázis nyújt lehetõséget, mely 231 magánlakást bérbevevõ budapesti lakos adatait tartalmazza (mintaleírás a függelékben).

A korábbiaknak megfelelõen nevezzük formális lakáshoz jutási útnak az utazási iroda, illetve más közvetítõ iroda vagy cég segítségével történõ lakáshoz jutást, valamint a hirdetés útján talált bérletet, míg tekintsük informális útnak, ha a bérlõ rokon, ismerõs lakását vette ki vagy az õ ajánlata alapján vette bérbe lakását a tulajdonostól. A kiadott lakások területi elhelyezkedésének tekintetében három piaci területet különböztettünk meg Budapesten a kerületek alapján: (1) "elit" kerületek (I., II., V., XII. kerületek), (2) belsõ kerületek (VI.-IX. kerületek), (3) külsõ kerületek (III., IV., X., XI., XIII.-XXIII. kerületek).

A lakáshoz való hozzájutás formális-informális útja és a kerületcsoportok tekintetében nem találtunk szignifikáns összefüggést, azaz nem állítható, hogy valamelyik kerületcsoportban inkább a formális, míg más kerületcsoport(ok)ban az informális út volna a jellemzõ a magántulajdonú bérlakások megszerzése során. Valószínû azonban, hogy egy érzékenyebb, nem kerületcsoportokat definiáló területi kategóriarendszer eltérõ eredményt ad, e rendszer kidolgozása, a feltételezés tesztelése a kutatás további feladata. Itt ismét fel kell hívni a figyelmet a minta "fogyatékosságaira" is, alapvetõen arra a tényre, hogy eseteink döntõ többsége nem minõségi bérlakás, azaz a piaci bérlakások legmagasabb kategóriája nem megfelelõen reprezentált.

A területi elhelyezkedés önmagában annyiban befolyásolja a bérleti díjat, hogy ha a lakás az elsõ kerületcsoportban található, akkor a bérleti díj jelentõsen magasabb négyzetméterenként (havi 196 Ft-tal), mint a másik két kerület átlagos lakbérszintje (536 Ft/hó/m²).

4. táblázat
A lineáris regresszió változóinak leírása és az elemzés eredménye

A változók leírása:

LAKBER	havi lakbér négyzetméterenként Ft-ban, rezsi nélkül (függõ változó),
ELITKER	1. kerületcsoport (I., II., V., XII. kerületek) - dichotóm változó, azaz tag (1) vagy nem tag (0),
BELSOKER	2. kerületcsoport (VI.-IX. kerületek) - dichotóm változó, azaz tag (1) vagy nem tag (0),
LAKASHOZJUT	a lakáshoz jutás módja: 1 - formális (ügynök vagy hirdetés); 0 - informális mód (személyes kapcsolati háló),
ELITLAKASHOZ	interakciós változó - ELITKER és a LAKASHOZJUT változók szorzata,
BELSOLAKASHOZ	interakciós változó - BELSOKER és a LAKASHOZJUT változók szorzata.

A lineáris regresszió eredményei:

	Területi (kerületi) hatás (R²=0,096)	A terület (kerület) és a lakáshoz jutás útjának hatása (R²=0,182)
ELITKER	196,0 (0,311) *
BELSOKER
LAKASHOZJUT	-	89,6 (0,186) *
ELITLAKASHOZ	-	257,5 (0,332) *
BELSOLAKASHOZ	-
KONSTANS	536,4 *	499,7 **

A zárójelben a sztenderdizált regressziós együttható értékei szerepelnek.
* A t-érték szignifikanciaszintje kisebb, mint 0,001.
** A t-érték szignifikanciaszintje kisebb, mint 0,01.
'-' A változó nem szerepelt a regresszióban.

Ha a bérlõ a lakásához formális úton jut hozzá, akkor magasabb bérleti díjat kell fizetnie (a négyzetméterenkénti bérleti díj közel 90 Ft-tal magasabb havonta, mint az informális esetben [500 Ft/hó/m²]); ha a lakás ráadásul az elsõ kerületcsoportban van, akkor a lakás bére tovább emelkedik (a 90 Ft/hó/m²-en túl további 258 Ft-tal növekedik négyzetméterenként).
Nem állítható, hogy az informálisan bérbevett lakások lakbérei - szignifikáns módon - különböznének kerületcsoportok szerint.

A lakások - bérlõk által becsült - forgalmi értékét és a lakbéreket vizsgálva a következõ megállapítások tehetõk az említett budapesti adatbázis alapján:

A lakások forgalmi értéke és a lakbérek (mindkettõ m²-ben) között gyenge a kapcsolat, a két változó közötti (Pearson) korrelációs együttható értéke 0,244 (N=166). A lakbér négyzetméterenkénti átlagos szintje a lakás négyzetméterenkénti forgalmi értékének 1 százaléka (0,9995%; N=166). (Ez az arány egybeesik a lakbér-lakásérték arányra vonatkozó nemzetközi tapasztalatokkal.)
Az egyre magasabb forgalmi értékû lakások esetében csak akkor érvényesül a lakbérszintet növelõ hatás, ha a lakást formális úton vette bérbe a bérlõ a tulajdonostól, informális esetben a lakás forgalmi értéke szignifikáns módon nem befolyásolja a lakbérszintet.

Összefoglalás

A fenti problémafelvetõ elemzés eredményei egyrészt - nem meglepõ módon - megerõsítették, hogy az "elit" kerületek elkülönülõ piaci szegmenst alkotnak a budapesti magánbérleti piacon. Másrészt alátámasztani látszanak azt a feltételezést, hogy a "személyes kapcsolati hálónak" jelentõs szerepe van a magánbérleti viszony létrejöttében, s a bérbeadó és a bérlõ közvetlen vagy közvetett ismeretsége hatással van a bérleti díj szintjére is.

Utóbbi tény felveti azt a kérdést, hogy nem létezik-e két, egymástól elkülönülõ piaci szegmens Budapesten, azaz lehetséges-e, hogy a formális és informális úton létrejött bérleti viszonyok alanyai (a bérbeadók és a bérlõk), mint egymástól elkülönülõ csoportok találnak egymásra, s a szektor formális és informális szegmensei között csak korlátozott az átjárás. Elképzelhetõ, hogy vannak olyan bérbeadók, akik csak az "egocentrikus network"-jük közvetítette bérlõknek adnak ki lakást (és bérlõk akik így vesznek bérbe), azonban éppen e network korlátozott kiterjedése (csoportméret, heterogenitás) akadályozhatja a folyamatos és nyereséges bérbeadást, bérbevételt. Meg kell jegyezni, hogy a kiterjedtebb kapcsolati hálózat elõnyt jelent, tehát vannak, akik könnyebben találnak informális úton bérlõt, illetve bérbeadót.

Talán fentieknél is érdekesebb kérdés, hogy a magánbérleti-piac felértékelte a személyes kapcsolatok szerepét. Mivel a lakás bérbeadásával kapcsolatosan létezõ kockázatok csökkentésére nem alakultak ki, illetve nem megfelelõek a rendelkezésre álló eszközök, intézmények, ezen hiányok kompenzálása érdekében a piaci szereplõk egy része személyes kapcsolatait (is) igénybe veszi piaci tranzakciói során. Melyek ezek a kockázatok?

A nem minõségi bérlakások esetében a fizetõképes kereslet nem képes olyan lakbérszintet megfizetni, amely tartalmazza a bérbeadással kapcsolatos adóterheket is. Ebbõl következõen a lakásbérbeadásból származó jövedelmek túlnyomó többsége az adóhatóság és más hatóságok (önkormányzatok, melyek közül néhány adóztatja a lakásbérbeadást) elõtt rejtve marad, ezért bizonyos konspirációs sza- bályoknak a feleknek meg kell felelni.
Az elsõ pontból következõen a bérlõvel kapcsolatos problémák (kifizetetlen rezsi- számlák, bérleti díjak, a lakás tönkretétele, más tulajdonosokkal való összeférhe- tetlenség stb.) esetén a tulajdonos érdekei hivatalos, jogi úton nehezen érvényesít- hetõek, s ha mégis, ez hosszú idõt vesz igénybe.

A tulajdonosok racionális válasza a bérbeadás kockázataira, hogy közvetlen vagy közvettet ismerõseiknek szívesebben adják bérbe lakásaikat alacsonyabb bérleti díj fejében. A kérdés csupán az, hogy alátámasztja-e (racionális) kalkuláció a kockázat és a bevétel csökkenésének egyenlegét. Feltételezésem szerint nem, mert a lakást bérbeadó tulajdonosok jelentõs része elsõdlegesen nem a profit miatt adja bérbe lakásait, hanem ez a tevékenység csupán másodlagos hasznosítása a lakásoknak, addig, amíg nem kerül az ingatlanpiacra (adás-vétel) vagy másképp nem hasznosul (beköltözik a gyerek, aki másképp nem juthatna lakáshoz).

A személyes kapcsolatok jelentõségével, lakáspiaci szerepével összefüggõ elsõ eredmények alapján úgy tûnik, hogy a további kutatásoknak, elemzéseknek érdemes volna a hálózatelemzés kiterjedt hazai és nemzetközi elméleti és módszertani eszköztárát is felhasználni a lakáspiac mûködésének leírásában és megértésében.

Függelék
A magánbérleti szektor empirikus vizsgálati módszerei

1. Az "Express" hirdetési újság hirdetésein alapuló minta leírása
Az elemzés olyan mintán alapszik, amely az adott év (1996) elsõ félévében, ezen belül minden hónap elsõ hetében megjelent önálló lakást hirdetõ bérbeadói hirdetésekben megtalálható információkat rögzítette (N=2096).

2. A budapesti bérlakásszektor nagyságának becslése
A budapesti magánbérleti szektor nagyságrendjével kapcsolatos vizsgálatot két lépésben végeztük el.

A telefonon megkérdezettek 72 százalékáról egyértelmûen kiderült, hogy nem magánbérlõk, a minta 2 százalékában a vizsgált lakásban iroda, illetve üzlet mûködött, amelynek használati jogcímérõl nem volt további információnk. A magánbérlõk aránya a teljes mintában 2 százalék (N=71) volt. A "felderített" magántulajdonban lévõ bérlakásokkal kapcsolatosan két megjegyzést kell tennünk. Egyrészt a 71 eset közül csak 34-en, azaz 48 százalék "vallotta be", hogy magánlakás bérlõje, a többi esetben a magánbérlet ténye az interjú alatt szerzett információk alapján valószínûsíthetõ. Másrészt a teljes minta 25 százaléknak esetében a lakáshasználati jogcímrõl semmilyen információval nem rendelkezünk. Feltételezve, hogy ebben az utóbb említett csoportban is hasonló arányban szerepelnek magánbérlakások, a budapesti telefonnal rendelkezõ lakások között a magánbérlakások aránya körülbelül 2 százalék lehet, amit a becslés alsó határának tekinthetünk.

A kontrollminta eredményei szerint az elemzésre alkalmas 33 esetbõl 15 bérlõ "vallotta be", hogy magánbérlakás lakója, azaz a megkérdezettek 46 százaléka (3 esetben egyértelmûen kiderült, hogy a lakást - már - a tulajdonosa lakja, 16 esetben pedig az interjúk készítõi nem tudtak információt szerezni a lakáshasználat jogcímérõl). Mind a teljes körû, budapesti telefontulajdonosok körében végzett vizsgálat, mind a kontrollminta azonos következtetésre vezetett, mely szerint a lakásokat magántulajdonosoktól bérlõk közel 50 százaléka (48, illetve 46%) vallja be a magánbérlõi jogviszonyát egy erre vonatkozó kutatás esetén.

3. A magánlakások bérlõivel készített, személyes megkérdezésen alapuló kérdõív mintaleírása

A minta elkészítése két egymástól alapvetõen különbözõ módszerrel készült, melynek eredményeképpen az elsõ, a sajtóhirdetéseken alapuló alminta segítségével 89 bérlõ válaszolt a kérdõívre, míg a második, a kérdezõk ismeretségi körét felhasználó módszer alkalmazásával 149 kérdõív készült el. A teljes mintanagyság 231 eset.

A korábbi kutatási tapasztalatok szerint a bérlakáspiac szereplõinek 70 százaléka felad (apró)hirdetést, bár lehet, hogy végül más csatornán keresztül talál bérbeadóra, illetve bérlõre. Ezért a legnépszerûbb magyarországi hirdetési újság, az "Express" újság hirdetési rovatában 1997 április és június között megjelent hirdetéseket vettük figyelembe a minta készítésekor. A teljes lakását bérbe adni szándékozó hirdetõket hívták fel telefonon munkatársaink, s a lakás potenciális bérlõjeként jelentkeztek be, pontos címet, emeletet ajtószámot kértek, hogy a lakást meg tudják nézni. Az eredeti tervek szerint 1-2 hónapos várakozás után kerestük volna fel az addigra már a piacon elkelt lakások bérlõit, azonban az adatfelvétel kezdetének elhalasztása miatt, a címek egy jelentõs hányada elavult.

Az adatfelvétel második szakasza folyamán (1998 január vége és március közepe közötti idõszak) a kérdezõk saját ismeretségi körükben kerestek bérlõket. A módszer nem nevezhetõ "hólabda módszernek", hiszen a magánlakásokat bérlõk nem alkotnak zárt közösséget, s egy bérlõ megtalálása nem nyit utat újabbak felé. Minden kérdezõ a személyes ismeretségi körét használta fel: ismerõsök, munkatársak, szomszédok, évfolyamtársak és azok ismerõsei. Ez a módszer jobban mûködött, mint a korábbi s, változatosabb esetekkel találkoztunk, mint a vizsgálat elsõként alkalmazott módszere esetében. A kérdezõk ismeretségi körükbõl nemcsak bérlõket, hanem tulajdonosokat is kerestek, akik segítségével - terveink szerint - eljuthattunk a magánlakások bérlõihez. Ez az út azonban nem bizonyult járhatónak. A lakástulajdonosok nemcsak nehezebben elérhetõk, de - érthetõ okok miatt - sokkal nagyobb bizalmatlansággal viseltettek az adatfelvétellel szemben. Ennek ellenére 4 bérlõi kérdõívet sikerült ezzel a módszerrel elkészíteni.

Irodalomjegyzék

Dr. Hegedüs József 1999. Magánbérlakásszektor Magyarországon: tények és lehetõségek. Városkutatás Kft.
György Renáta 1997. Legyen egységes közvetítõ nyilvántartás - A ingatlanos cégek mûködését vizsgálják a fogyasztóvédõk. Népszabadság, november 14.

* Az elemzés elsõ változatát a "Magánbérlakásszektor Magyarországon: tények és lehetõségek" címû tanulmány tartalmazza (Városkutatás Kft. 1999), amely az Amerikai Egyesült Államok Nemzetközi Fejlesztési Hivatala (USAID) kelet-európai lakásszektor-támogatási projekt keretében készült. A cikk elkészítésében nyújtott segítségükért, javaslataikért és kritikai észrevételeikért Dr. Hegedüs Józsefnek, a kutatás vezetõjének és Somogyi Eszter kollégámnak tartozom köszönettel. A tanulmány tartalmával kapcsolatos minden felelõsség a szerzõt terheli.