Csizmady Adrienne
A FÕVÁROSI LAKÓTELEPEK INGATLANPIACI HELYZETÉNEK VÁLTOZÁSA A RENDSZERVÁLTÁS UTÁN*


Tanulmányunk a budapesti lakáspiac egy jelentõs szegmensét, a lakótelepeket vonja vizsgálat alá. Az utóbbi évek gazdasági, társadalmi és politikai változásai a lakótelepek társadalmi státuszának változásához kapcsolódóan két, egymáshoz kapcsolódó hipotézis felállítását is indokolttá teszik. Az egyik szerint a lakótelepi lakások a lakáspiacon folyamatosan lejjebb filtrálódnak, ennek mértékét azonban fékezi, hogy a lakásépítések száma minimális. Ez a folyamat azonban az önkormányzati és magánlakásépítés esetleges fellendülése után jelentõsen felgyorsul. Az ilyen irányú változás a lakótelepek jelentõs részén azt eredményezheti, hogy megindul, illetve erõsödik a gettósodás folyamata. Ennek következtében nálunk is egy, a nyugat-európaihoz hasonló lakótelepi problémahalmaz alakulhat ki, amely az üresen álló lakások - Kelet-Európában eddig példa nélküli - megjelenésével is együtt járhat.

Valamivel strukturáltabb hipotézis szerint, a megélénkülõ lakáspiaci folyamatok jelentõs - és újfajta szerkezetû - népességcseréhez vezettek (vezetnek), ami erõteljes hatással van a lakótelepek belsõ homogenitására és a lakótelepek egymáshoz képesti különbségeinek viszonyára. Míg ugyanis a szocialista beruházásban épült lakótelepekkel kapcsolatban a hatvanas évek második felében - a Konrád-Szelényi szerzõpáros által végzett kutatásokból - az látszott, hogy a lakótelepi környezet és az oda kerülõ népesség - különösen a város többi részéhez képest - homogén, addig a hetvenes-nyolcvanas években a szocialista lakáspolitika gyakorlata már igen érdekes változásokat idézett elõ. Jóllehet, a lakótelepek épített környezete egyre uniformizáltabbá, egyre homogénebbé vált, a lakáspolitikai gyakorlat egyre heterogénebb népességet költöztetett egyes lakótelepekre. Ugyanakkor most, a rendszerváltás utáni privatizációs folyamatok elemzése alapján, ismét inkább a lakótelepeken belüli homogenizálódási tendenciákra utaló jeleket találunk. Míg a lakótelepen belüli különbségek csökkennek, addig a lakótelepek közötti különbségek egyre nagyobbá válnak. Úgy is fogalmazhatnánk, hogy míg a lakótelepeken belüli polarizáció csökken, addig a lakótelepek közötti polarizáció növekszik. A privatizáció tehát a lakótelepek esetében is felerõsítette azt a polarizációt, ami az egész társadalomban végbe ment.

A tanulmány célja tehát az, hogy megvizsgálja, mennyire vannak már jelei a slumosodásnak, és melyek azok a lakótelepek, amelyek esetében ennek konkrét veszélyével kell számolni. A lakótelepek ingatlanpiaci helyzetét két dimenzióban - egyrészt a fõvároson belül, másrészt a rendszerváltás elõtt épült lakótelepek "lakáspiacán" - vizsgáljuk meg.

Témaválasztásunk fontosságát az indokolja, hogy 1990-ben Budapesten a népességnek több mint egyharmada élt lakótelepeken, és valószínûnek tartjuk, hogy ez a szám az utóbbi tíz évben sem csökkent, hanem kissé még emelkedett is. Ez egyrészt annak köszönhetõ, hogy a rendszerváltás után néhány évig még épültek lakótelepek, másrészt pedig annak, hogy a lakásépítés korlátozott mértéke miatt a lakótelepi lakások még ma is gyorsan vevõre találnak. A lakáspiac ezen szegmensének a fentieken túlmenõen még azért is érdekes a helyzete, mert a rendszerváltás után a lakótelep-építés megszûnése mintegy bezárta ezt a lakásosztályt. Ennek következtében a szocialista lakáspolitika ezen "produktumait" a rendszerváltás utáni változások bizonyos részének (pl. újabb hasonló típusú lakótelepek építése) befolyásától mentesen, mintegy önmagukban vizsgálhatjuk meg.

Mindkét hipotézisünk vizsgálatához a távfûtéses lakótelepek csoportját használjuk fel. Azért esett a választásunk erre a csoportra, mert egyrészt ezek azok a lakótelepek, amelyek a legnagyobbak - jelentõs számú népességnek nyújtanak otthont - és ezeken a legnagyobb annak a veszélye, hogy a lakásépítés beindulása után a rosszabb fizikai tulajdonságú lakások üresen maradhatnak. Másrészt itt a legnagyobb az esélye annak, hogy a szociális problémákkal küzdõ népesség aránya jelentõsen emelkedik. Gondolunk itt elsõsorban a díjhátralékosság jelenségéree, hiszen ezek azok a lakótelepek, ahol a távfûtés magas ára és szabályozhatatlansága szociális csapdahelyzetet hoz létre. A fûtés olyan luxust jelent ezekben az esetekben, aminek az árát az alacsonyabb társadalmi státuszú csoportok nem képesek megfizetni, ugyanakkor a díjhátralékosság elkerülésére szolgáló (és más lakástípusoknál több-kevesebb sikerrel mûködõ) technikákat viszont ebben az esetben nem tudják alkalmazni. Nincs mód ugyanis a fûtés és a melegvíz használat mennyiségének csökkentésére, esetleg más fûtési megoldások használatára. A másik oldalról viszont az adósok elleni intézkedések drasztikussága is nagyobb, mint más lakástípusok esetében, hiszen mivel a fûtést kikapcsolni nem lehet, ezért a díjhátralékosság elleni fellépés egyetlen gyakorlata a pénzbehajtás, kiköltöztetés, esetleg a személyi tulajdonú lakás elárverezése.

Fenti hipotéziseink teszteléséhez a lakótelepi lakások ingatlanpiaci árait használjuk fel. Tesszük ezt egyrészt azért, mert a rendszerváltás utáni helyzet leírásához még nem áll rendelkezésünkre olyan teljes körû adatfelvétel, mint az 1990-es népszámlálás volt, és mert az ingatlanpiaci ár olyan összefoglaló mutató, mely több dimenzió egyesítésével (városszerkezeti, fizikai, társadalmi) "méri", hogy mennyire kívánatos a lakáspiacon egy adott lakótelepi lakás. Véleményünk szerint a lakás értékét a rendszerváltás után nyugodtan tekinthetjük az egyik igen jól használható státuszmérõ eszköznek.


A szocialista várostervezés és lakáspolitika hatása a térbeliség és a társadalmi státusz közötti összefüggésre

Általános városszociológiai kérdés, hogy a térbeli elhelyezkedés mennyiben tekinthetõ olyan adottságnak, mely más tényezõk meghatározó szerepe nyomán alakult ki - és így pusztán egy eredményváltozónak tekintendõ, mint a lakás felszereltsége, vagy az olvasott könyvek minõsége -, és mennyiben tekinthetõ olyan dimenziónak, amely a társadalmi struktúrában elfoglalt helyet alapvetõen meghatározza (Csanádi-Ladányi 1992). Ez a kérdés a lakótelepek esetében talán még relevánsabb, hiszen a lakótelepek politikai döntés eredményeként jöttek létre, keletkezésük pillanatától kezdve fizikailag és társadalmilag is a lakáspolitikai döntések által meghatározottak, ennek következtében gyakran heterogének voltak, és az elmúlt évtizedekben mind a két dimenzió mentén kisebb-nagyobb mértékben át is alakultak. A lakótelepek térbeli elhelyezkedését és fizikai megjelenését a szocialista várostervezés és lakáspolitika nagymértékben befolyásolta, hiszen a "minél több lakást, minél olcsóbban építeni" kényszere nagyrészt behatárolta a felhasználható telkek csoportját, illetve az építési technológiát (Preisich 1998). Ezek a fizikai adottságok így külsõ tényezõk nyomán alakultak ki, ugyanakkor akarva-akaratlanul is magukban hordoztak bizonyos státuszformáló elemeket. A lakótelepek ezért már fizikai jellemzõik - a város terében elfoglalt helyük, építési technológiájuk, nagyságuk stb. - alapján is különbözõ státuszú csoportokra bonthatók. Korábbi kutatásainkból az már jól látszik, hogy a lakótelepek státuszát jelentõsen meghatározza az elõször oda költöztetett népesség összetétele és a lakótelep városszerkezeti elhelyezkedése (Csizmady 1996).

A szocialista várostervezés és lakáspolitika idõszaka alatt a hatvanas évek végéig épülõ lakótelepek vizsgálatakor - mint korábban már említettük a Szelényi-Konrád szerzõpáros (1969) a lakótelepek népességének jelentõs mértékû homogenizáltságát mutatta ki. Az uniformizált környezet mintegy a homogén népességben is megtestesült. A hetvenes évek lakáspolitikája, a szubvencionált magánlakásépítési formák megjelenésével, és ennek ellenpólusaként, pl. a sokgyermekes program beindulásával már heterogénebb lakótelepeket "épített". Jóllehet a környezet uniformizáltsága egyre növekedett, a betelepülõ népesség homogenitása csökkent. A magasabb státuszú népesség jelentõs részének már nem a lakótelepi tanácsi bérlakás, hanem az egyéb magasan szubvencionált lakásépítési formák (családi-, és társasházas magánlakásépítés, illetve szövetkezeti lakás) jelentették a lakáskérdés megoldását. Ugyanakkor a közepes és az alacsonyabb státuszú rétegek jelentõs része kapott tanácsi bérlakást az "új" lakótelepeken. Megnövekedett a lakótelepeken belüli, illetve a lakótelepek közötti heterogenitás mértéke is. Ezt a jelenséget támasztották alá az 1970-es népszámlálás adatai is. A jobb városszerkezeti elhelyezkedésû lakótelepeken ugyanis inkább a magas és közepes státuszú népesség kapott lakást - és itt volt jellemzõ a szövetkezeti lakások megjelenése is - míg a város külsõbb részein (pl. Csepelen) épült lakótelepeken a szocialista lakáspolitika meghirdetett elveiben megcélzott (alacsony státuszú) rétegek jutottak nagyobb arányban lakáshoz. Voltak olyan lakótelepek, melyek már betelepülésük után rögtön "igen rossz hírû" lakótelepekként szerepeltek a köztudatban (pl. Békásmegyer), és ezek jelentõs része máig nem került ki ebbõl a helyzetbõl. Ezek a lakótelepek általában olyanok voltak, ahol a tanácsi bérlakások aránya jelentõsen meghaladta a magántulajdonú lakások arányát. Mivel a szocialista lakáspolitika gyakorlatának eredményeként a tanácsi bérlakásokat az esetek többségében alacsonyabb státuszú lakásra várók kapták meg, mint a szövetkezeti, vagy OTP-s lakásokat, ezért azok a lakótelepek, ahol igen jelentõs volt a tanácsi bérlakások aránya, alacsonyabb státuszú népességnek adtak otthont, mint azok, ahol a bérlakásarány jóval alacsonyabb volt.

A lakótelepek státuszcsökkenése azonban nem csak abban az értelemben volt megfigyelhetõ, hogy az újabb lakótelepek - az oda költözõ népesség összetételét véve alapul - alacsonyabb státuszúak voltak, mint a korábban épültek, hanem abban az értelemben is, hogy a korábban épült lakótelepek státusza mintegy "önmagában" is csökkent, mivel a magas státuszú családok jelentõs része a "jutalmul" kapott lakásokat csak mintegy, a társasházas övezethez vezetõ "ugródeszkaként" használták fel. Így a magasabb státuszú népesség elköltözésével, ezen lakótelepek státusza is némileg csökkent. További státuszcsökkentõ tényezõt a nyolcvanas években megjelenõ, "feljavított" lakótelepek jelentették. Ezekrõl általánosságban az mondható el, hogy a lakások szobaszámát és a házak esztétikai megjelenését tekintve klasszisokkal a hetvenes évek közepének lakótelepei fölé kerültek. A változatosság azonban nem ellensúlyozhatta az építõanyagok silányságát, és a kivitelezés alacsony színvonalát. Ezeket a lakótelepeket két nagy csoportra oszthatjuk. Az egyikbe azok a lakótelepek tartoznak, amelyek megjelenésükben is túlságosan lakótelepszerûek, túl nagy alapterületûek, túl nagy a magas házak aránya, környezetüktõl túlságosan izoláltak (pl. Káposztásmegyer, Havanna), magas tanácsi bérlakás aránnyal jelentõs népességnek nyújtanak otthont. A másik csoporthoz azok a lakótelepek tartoznak, melyek gyakran csak kisebb lélekszámúak, ennél fogva illeszkednek jobban a környezetükhöz. Ezeken a lakótelepeken igen magas a személyi tulajdonú lakások aránya.

Összefoglalóan tehát elmondhatjuk, hogy a lakótelepek elsõ "betelepítésekor" kialakult státusza jelentõsen befolyásolta a lakótelep státuszának további alakulását. Ennek az az oka, hogy a státusz kialakulásáért felelõs - fõleg fizikai - tényezõk jelentõs részében a késõbbi évtizedek során nem történt változás. A lakótelepek státuszát jelentõsen befolyásolják a lakótelep fizikai jellemzõi, a városközponttól való távolsága, a közlekedési ellátottsága, az elzártságának a mértéke (jobb környékektõl való távolsága), a lakások nagyság szerinti összetétele, a fenntartási költségek mértéke, a lakhatási költségek szubvenciótartalma, a lakások tulajdonviszony szerinti összetétele, és az ehhez szorosan kapcsolódó lakáskiutalási politika.

A négy évtizeden át épült fõvárosi lakótelepek státusza - mind a lakótelepek lakáspiaci csoportján belül, mind pedig a fõváros lakáspiacán belül - folyamatos változásban volt. A fõvárosi lakáspiacon belül a rendszerváltásig folyamatosan jelentek meg a kedvezõbb családiházas és társasházas konstrukciók. A lakótelepek "lakáspiacán" belül pedig az új, jobb lakótelepek megjelenése folyamatosan hozzájárult ahhoz, hogy a régi lakótelepek státuszát kisebb-nagyobb mértékben csökkentse. Ez egészen a kilencvenes évek elejéig folytatódott, amikor is a lakótelep "utánpótlás" megszûnt és visszaesett az önkormányzati és magán lakásépítés is. A rendszerváltás után ugyanis a korábbi értelemben vett lakótelep nem épült többé. Helyüket az ún. lakóparkok váltották fel, melyek megjelenésükben és a megcélzott csoportok társadalmi összetételében sem jelentik a lakótelepi lakásforma továbbélését, hanem egy egészen más típusú forma megjelenését hozták magukkal. Mára tehát a "lakótelepi lakáspiac" a már meglévõ lakásállományra korlátozódik. A lakások ingatlanpiaci helyzetét nem befolyásolják az új telepek megjelenései. A státusz változását ezért már csak két tényezõ idézheti elõ. Az egyik a fizikai környezet romlásának üteme és megjelenésének, "láthatóvá és zavaróvá" válásának intenzitása. A másik a lakásprivatizáció nyomán felgyorsuló lakosságcsere, és az így átalakuló társadalmi státusz.


A lakáskeresõk attitûdje

A kilencvenes évek végére jelentõsen megélénkült fõvárosi lakáspiac elõsegítette a lakótelepi népesség mobilitását is. Mielõtt kitérnénk a tényleges ingatlanpiaci mozgások vizsgálatára, vessünk egy pillantást arra, hogy a lakótelepi lakást keresõ lakásvásárló milyen ismeretek, ismérvek alapján válogat.

A lakáspiacon a lakáskeresõk helyzetét - az ingatlanárakon kívül - néhány "hétköznapi" ismeret könnyítheti meg. Minden lakáscserélõ fejében létezik valamiféle "mentális" térkép, amely egy adott lakóhely, városrész státuszát fizikai környezetének jellemzõibõl, és az ott élõ népesség látható társadalmi, demográfiai és etnikai összetételébõl hozza létre (Cséfalvay 1994). Nyilvánvaló tehát, hogy a lakás vagy ház földrajzi fekvése mellett fontos a terület társadalmi státusza, ami nem automatikusan azonos a földrajzival. A leendõ lakástulajdonosnak eleve vannak bizonyos elképzelései arról, hogy Budapest mely kerületeiben, illetve azok mely részén szeretne vagy nem szeretne lakni. Ezt egyrészt a piaci árak határozzák meg, másrészt az egyes városrészekrõl a köztudatban kialakult kép. A végsõ döntést azonban rendszerint a személyes tapasztalatszerzés elõzi meg. Ennek során a lakásvásárló felméri, hogy a választott lakókörnyezet fizikai jellemzõi mennyire felelnek meg igényeinek, illetve, hogy az itt élõ népesség (utcán észlelhetõ) társadalmi státusza hogyan viszonyul az övéhez. Az alacsonyabb társadalmi státuszú népesség túlsúlya felülírhatja a lakás kedvezõ fizikai jellemzõit. A "deviáns" szegénység látható jegyei például erõs taszító hatásként mûködnek. Így válhatnak eladhatatlanná egyébként (fizikai értelemben) kedvezõ fekvésû lakások is. Illetve másik oldalról a kedvezõnek ítélt társadalmi környezet csökkentheti a lakás negatívnak számító jellemzõit. Így "kevésbé jó" helyzetû lakások is felértékelõdhetnek, ami viszont bizonyos értelemben elõsegítheti a lakásmobilitást.

Ezeket a nagyléptékû összefüggéseket tehát minden lakáskeresõ valamilyen mértékben figyelembe veszi. Ezeken túlmenõen azonban esetünkben finomabb különbségek is vannak. A lakótelepi lakások vásárlásánál - ahogyan egyébként más területen lévõ lakások vásárlásánál is - elsõdleges szempont a ház, és az abban lévõ lakás állapota, felszereltsége. Jelentõs árnövelõ, illetve árcsökkentõ tényezõ lehet, hogy a lakás tíz- vagy négyemeletes házban van, illetve, hogy a háznak hányadik emeletén helyezkedik el. Ezek mellett az is meghatározó tényezõ, hogy hány szobás a lakás, van-e erkélye, étkezõje, merre néznek az ablakok, milyen kilátás nyílik. Így például speciális vevõköre van a földszinti és a legfelsõ emeleti lakásoknak. Az idõsebb korosztály tagjai inkább a földszintre, az elsõ, második emeletre költöznek szívesebben, illetve az irodák céljára is leginkább a földszinti lakásokat keresik. A tíz emeletes házak felsõbb emeletein lévõ lakások csak akkor adhatók el jó áron, ha az ablakok panorámája mintegy "kárpótol" a magasságért.

A lakótelepeken - nem függetlenül építési évüktõl - különbözõ méretû és beosztású lakásokat építettek, ami már eleve bizonyos befolyással bír az ingatlanpiaci helyzetre. Általánosságban elmondható, hogy minél késõbb épült egy lakótelep, annál valószínûbb, hogy lakásai méretben és elrendezésben is változatosak. A lakótelepi lakások nagy részének - bizonyos rétegek számára - vitathatatlan elõnye, hogy a rendelkezésre álló négyzetmétert a lehetõ legjobban kihasználják, vagyis a még viszonylag kis lakásokban is több szoba van. Így például nem ritka az olyan 39 m2-es lakás, melyben másfél szoba található, illetve az olyan 54 m2-es lakás, melyben 1 plusz két félszoba, étkezõ, és erkély található.

A lakótelepek legkedveltebb lakástípusai - ahogyan a város más részein is, itt is - a garzonok és az egyszobás lakások, melyek szinte rögtön gazdára találnak. A kétgyermekes családok között népszerûek az egy plusz két félszobás lakások, mivel ezek jelentik az árufekvésükhöz képest legjobban kihasználható lakást, hiszen így a gyerekek saját szobához juthatnak. Még mindig kelendõek a nagyobb - 80 m2 feletti - lakások is, amelyeknek áráért ugyan a belvárosban már sokkal nagyobb, de szobaszámát tekintve kedvezõtlenebb tulajdonságú lakást is lehetne venni. Az érdeklõdésnek tehát valószínûleg a fentebb már említett jó beosztás és a lakótelepi házak - a belvárosi házakhoz képest - jó fizikai állapota lehet az oka. Az ilyen lakások gyakran nagyobb családoknak nyújtanak otthont.


A lakótelepek közötti társadalmi státuszbeli különbségek manifesztálódása a lakáspiacon

A tanulmányunk elején már említettük azokat a - szocialista város- és lakáspolitikában gyökerezõ - tényezõket, melyek a lakótelep társadalmi státuszának kialakulásáért felelõsek. Feltételezésünk szerint a lakótelepek társadalmi státusza nagyban meghatározza ingatlanpiaci státuszukat is.1 Ez más oldalról azt jelenti, hogy a szocialista lakáspolitika eredményeként kialakult társadalmi státusz és a rendszerváltás privatizációs hullámával szerzett elõnyök, illetve hátrányok a lakáspiacon manifesztálódtak. Korábbi kutatásaink azt bizonyították, hogy a lakótelepek elsõ "betelepítésekor" kialakult társadalmi státusza az esetek többségében meghatározólag hatott a lakótelepek további társadalmi státuszára (Csizmady 2000), vagyis a lakások elkészülte után, az elsõ kiutalásakor kialakult magas, illetve alacsony státusz a rendszerváltásig kísérte a lakótelepeket. A rendszerváltás az esetek jelentõs részében nem hozott hirtelen jelentõs változást a korábbi státuszban. Felmerül a kérdés, hogy a "lakótelepek" - illetve az ott élõ népesség - a rendszerváltás után mennyire tudnak "profitálni" a szocialista lakáspolitika nyomán kialakult társadalmi státuszukból. Mennyire követi a lakótelepi lakáspiac a fõvárosi lakáspiac változásait, illetve a társadalmi státusz nyomán kialakuló ingatlanpiaci státusz mennyire variábilis. Van-e lehetõség arra, hogy az alacsony társadalmi státuszú, de jó fizikai tulajdonságú lakótelepek ingatlanpiaci státusza emelkedjen?

A lakótelepek ingatlanpiacon betöltött helyzetének változását a lakótelepek társadalmi státuszának függvényében fogjuk vizsgálni. Ehhez több (összesen 11) státuszjelzõ dimenziót is felhasználtunk és segítségükkel a lakótelepek három csoportját hoztuk létre.2 Problémánk megközelítéséhez elõször ebben a három csoportban vizsgáljuk a rendszerváltás óta eltelt tíz év (1989-1998) alatt bekövetkezett ingatlanpiaci mozgásokat, illetve azok jellemzõit. A kiinduló lakótelepi társadalmi státuszjellemzõket az 1990-es népszámlálás adatai szolgáltatták, az idõpontbeli közelség miatt azt gondolhatjuk, hogy a státuszcsoportok híven tükrözik vizsgálatunk kiinduló állapotát.

1. ábra
Az áremelkedés tendenciája a vizsgált lakótelepek státuszcsoportjaiban 1989-1998 között


Az ábra jól szemlélteti, hogy az elmúlt tíz év alatt minden lakótelep kisebb-nagyobb mértékû árváltozásokon ment keresztül. Kérdéses persze, hogy ezek az áremelkedések relatíve mekkora árváltozást jelentettek. Az alacsony és a magas társadalmi státuszú lakótelepek csoportja között a négyzetméterárak különbsége a rendszerváltáskor (1989) hatezerhatszáz forint volt, amit úgy is értelmezhetünk, mint a magasabb érték 21,22 százaléka. A köztük lévõ különbség 1998-ra három és félszeresére, 25 400 forintra emelkedett. Ez ekkor már a magasabb érték 36,5 százalékára rúgott. Miközben tehát az átlagos négyzetméterárak mindegyik csoportban emelkedtek, a csoportok közötti különbség három és félszeresére nõtt (a relatív különbség is több mint másfélszeresére). Ennek okát az ingatlanárak változásának ütemében kell keresnünk.

Az alacsony státuszú csoport esetében az elmúlt tíz év áremelkedése a kiinduló, az 1989-es árakat kevesebb mint kétszeresére, a közepes státuszú csoport esetében kétszeresére, a magas státuszú csoport esetében pedig több mint kétszeresére emelte. Az emelkedés üteme azonban a különbözõ években nem volt egyforma mértékû.

1989-1991 között az eltérõ társadalmi státuszú csoportok közötti árkülönbség mértéke alig változott. Ez alatt azt kell értenünk, hogy a magasabb társadalmi státuszú lakótelepek lakásárának növekedésével még lépést tudott tartani az alacsony társadalmi státuszú lakótelepeken megfigyelhetõ érték, tehát ezek a lakótelepek ebben az idõszakban - legalábbis relatív - státuszukból nem vesztettek. A következõ három évben (1991-94) - jóllehet a csoportok egymástól való távolodása megindult - a különbségek növekedése még nem volt különösen gyors. Erre az idõszakra elsõsorban az a jellemzõ, hogy a lakótelepi lakások négyzetméterárai az alacsony társadalmi státuszú lakótelepeken szinte egyáltalán nem növekedtek, miközben a közepes és a magas társadalmi státuszú lakótelepeken - igaz a korábbi idõszaknál némileg szerényebb dinamikájú - számottevõ emelkedést tapasztalhatunk.

A harmadik idõszakban, a kilencvenes évek közepétõl kezdõdõen mind a három lakótelepi státuszcsoportban tovább emelkedtek az árak.

Az elmúlt tíz évben bekövetkezett változások tendenciáját összefoglalóan azzal jellemezhetjük, hogy a lakótelepek társadalmi státusza szerint létrehozott csoportok között a különbségek relatíve egyre nagyobbakká váltak. Úgy látszik tehát, hogy a társadalmi státuszban megmutatkozó különbségek - fõleg az utóbbi években - az ingatlanpiacon egyre érzékelhetõbbé váltak.


A különbözõ státuszú lakótelepi csoportok homogenitása

A lakótelepek ingatlanpiaci helyzetének változásában a rendszerváltás óta eltelt idõszak alatt két nagyobb csomópontot lehetett elkülöníteni, 1991-et, 1994-et. Nézzük meg, hogy ezek a csomópontok milyen változásokat jeleztek a három különbözõ társadalmi státuszcsoport esetében.

A lakótelepek ingatlanpiaci árváltozása az alacsony társadalmi státuszú csoport esetében a következõ tendenciákkal írható le: 1989-1991 közötti lassú növekedés, ezután stagnálás és 1994 után kisebb mértékû felfutás. A közepes társadalmi státuszú csoportnál a stagnálás évei is inkább kismértékû emelkedést jelentenek. A magas társadalmi státuszú csoportnál pedig ezek a tendenciák nem látszanak ilyen erõsen. Szinte folyamatos emelkedést látunk, talán csak az emelkedés intenzitásában tehetõ különbség a három periódus alapján.3

Az eddig tapasztalt ingatlanpiaci tendenciák értékelésénél elvileg szóba jön, hogy az egyes csoportok átlagainak vizsgálatakor megállapítható tendencia milyen mértékben szignifikáns. A mellékelt ábrán látható, hogy a vizsgált idõszakban a csoportok belsõ heterogenitásának viszonyai lényegében nem változtak. Mindegyik idõszakban az a jellemzõ, hogy a magas státuszú lakótelepek csoportján belül viszonylag jelentõsebb különbségek mutatkoznak a négyzetméterár tekintetében, mint a két másik csoportban. Ez - a már korábban említett tényezõkkel együtt - arra utal, hogy az alacsonyabb társadalmi státusz "szükségszerûbben" határozza meg a lakótelep piaci értékét, és a magas társadalmi státuszú lakótelepek esetében jön szóba az elhelyezkedésbeli (városszerkezeti pozíció), megközelíthetõségbeli, ellátottságbeli különbségek stb. lakásárat módosító szerepe.

2. ábra
Az áremelkedés tendenciája a vizsgált lakótelepek státuszcsoportjaiban 1989-1989 között


Mindhárom státuszcsoport belsõ rétegzõdését részletesen is megvizsgálva azt tapasztaltuk, hogy a csoport ingatlanpiaci státuszát alapvetõen meghatározza a társadalmi státusz, és ehhez képest minden más jellemzõ - például fizikai státusz, városszerkezetben elfoglalt hely - csak kismértékû módosító tényezõként hathat. Az ingatlanpiacon az esetek jelentõs részében a kiinduló magas társadalmi státusz fokozódó elõnyt jelent. A lakótelepek nagy része az ott élõ népesség társadalmi státuszát jelzõ mutatónak megfelelõen viselkedik, vagyis a magasabb társadalmi státuszú lakótelepek csoportjának lakáspiaci helyzete nagyobb ütemben változik pozitív irányban, mint az alacsonyabb társadalmi státuszú lakótelepeké. Ezt jelzi az is, hogy míg a társadalmi státusz alapján létrehozott három csoport ingatlanpiaci státusza közötti különbség a rendszerváltáskor kicsi volt, ez a különbség az elmúlt tíz év alatt jelentõsen emelkedett. Adataink is azt bizonyították, hogy az utóbbi években a társadalmi státuszbeli különbségek az ingatlanpiacon egyre erõteljesebben "válthatók át készpénzre".

Természetesen ez alól a tendencia alól minden státuszcsoportban vannak kivételek. Az azonos státuszcsoportba került lakótelepek között mindig találunk néhány olyat, amely ingatlanpiaci helyzetének alakulása nem csak a csoport átlagától, hanem a többi lakótelep viselkedésétõl is jelentõsen eltér. Ezek az esetek a lakótelepek ingatlanpiaci helyzetének mélyebb vizsgálatakor érvényesülõ másodlagos tényezõk szerepére utalnak. A magas társadalmi státuszú csoportból például a Római úti lakótelep jelentõsen "kiugrik". Ennek a lakótelepeknek a városszerkezeti elhelyezkedése igen kedvezõ. A lakótelep egy villanegyed mellett, a Duna-parton politikai döntés eredményeként "született". A nyolcvanas évek elsõ harmadában döntöttek úgy, hogy a korábban a helyén lévõ mocsaras területre nem a villanegyedet "engedik be", hanem lakótelepet építenek. A politikai döntést tükrözi az is, hogy a lakások jelentõs hányadának bérlõkijelölési jogát egyes államhatalmi szervek kapták meg A lakótelep magas társadalmi státuszának kialakulását - fõleg a lakótelep építésének második ütemében, a nyolcvanas évek legvégén épült - házak fizikai megjelenése is elõsegítette. E mellett a lakótelep lakásainak majdnem teljes hányada személyi tulajdonú lakásként épült.

A magas társadalmi státuszú csoportban azonban megtalálható a másik véglet is. Olyan lakótelep, amelynek ingatlanpiaci státusza a csoportjába tartozó többi lakótelephez képest nagyon alacsony. Ebben az esetben a lakótelep láthatólag nem tudta "kihasználni" kiinduló magas társadalmi státuszából fakadó elõnyét. Jóllehet a lakások jelentõs részét magas társadalmi státuszú csoportok "kapták", a lakótelep fizikai jellemzõi azonban kedvezõtlenek voltak. Gondolunk itt például a kedvezõtlen lakásösszetételre, és/vagy a kedvezõtlen városszerkezeti elhelyezkedésre. A társadalmi összetételbõl fakadó elõnyt tehát ezek a telepek hosszabb távon már nem tudják kiaknázni. Az idõ múlásával valószínû, hogy az ilyen lakótelepek társadalmi státusza kisebb-nagyobb mértékben csökken. E folyamat gyorsaságát a fizikai környezetben bekövetkezõ változások is negatívan befolyásolták, illetve befolyásolják. Ennek jeleit már korábbi vizsgálatainkban is láthattuk. A hetvenes években épült lakótelepek - akkor kifejezetten jónak tartott - lakásai például a kilencvenes években már nem olyan "jók". Elvesztették összkomfortosságukból fakadó "ritkaság" értéküket. A lakáspiacon ma már ugyanolyan magas komfortfokozatú, de sokkal jobb beosztású lakások is jelen vannak. A lakások mellett a státuszt jelentõsen befolyásoló tényezõ lehet a lakótelep közvetlen környezete is. A magas társadalmi státuszú bérházas, családiházas környezet emelheti a lakótelepek társadalmi státuszát. Az alacsony társadalmi státuszú, leromló környezet viszont jelentõsen csökkenti a lakótelep státuszát. Ez utóbbit jól példázza a VIII. kerületi Szigony utcai lakótelep.

Mint láttuk a lakótelepek státuszváltozásának vizsgálatakor vannak bizonyos megmérhetõ, megnézhetõ faktorok, amelyek jól magyarázzák az ingatlanpiacon elfoglalt státuszt. Vannak azonban olyan esetek, ahol a lakótelepek "viselkedésére" ezek a faktorok nem szolgálnak megfelelõ magyarázattal. Ilyen esetekben esettanulmányok készítésével adhatunk választ a helyzet változására.


A lakótelepek "belsõ" ingatlanpiaca

A lakótelepnek, mint a lakásállomány és az ehhez kapcsolódó lakáshelyzet egy önálló szegmensének4 vizsgálatakor arra is érdemes egy pillantást vetni, hogy vajon milyen változásokat tapasztalhatunk, ha a fõvárosi távfûtött lakások állományát, mint egy, a fõvároson belüli alpiacot, önálló lakáspiacot szemléljük. Úgy gondoljuk ugyanis, hogy a lakótelepek egymás közötti ingatlanpiaci helyzetének vizsgálata jól jelzi a lakótelepek státuszváltozását, illetve az itt kapott eredmények hasznosak lehetnek a lakásmobilitási tendenciákat vizsgáló kutatásoknál is.

A lakótelepi lakások részpiacán belüli különbségeket vizsgálva világossá válik, hogy az évtizedek során a korábban épített lakótelepek lakásai folyamatosan lejjebb filtrálódtak (Hegedûs-Tosics 1988) hiszen a lakáspiacon kedvezõbb tulajdonságú újabb lakótelepek jelentek meg, amelyek mintegy elszívták a magasabb társadalmi státuszú családokat. Egyfelõl azért, mert ezek a családok az új lakótelepeken nagyobb arányban jutottak lakáshoz. Másfelõl a régebbi lakótelepek felõl az újak felé is létezett csekély mértékû mobilitás.

Az 1990-es években egyes új lakótelepek lakásainak négyzetméter ára vetekedett a jó helyen lévõ belvárosi lakások árával. A közepesen magas státuszú népesség ebben az idõben még mindig szívesen költözött ezekre a lakótelepekre. A lakótelepek lakáspiacán korábbi években megfigyelt azonban tendenciát felborította, hogy a lakótelep-építés az 1990-es évek közepére teljesen megszûnt. Felvetõdik a kérdés, hogy ebben a megváltozott helyzetben mi lesz a rendszerváltásig felépült (és a korábbi formában "utánpótlás" nélkül maradt) lakótelepek további sorsa a lakótelepi lakáspiacon. Már az 1990-es évektõl megjelent, és napjainkban egyre inkább terjed a sorházas, telepszerû építkezési forma - melyet lakóparknak neveznek -, s amely bizonyos értelemben a lakótelep utódjának tekinthetõ. Gondolhatjuk-e azt, hogy ezek a lakások konkurenciát jelentenek a kilencvenes évek elsõ harmadában épült legújabb lakótelepi lakások számára, és "elcsábítják" a magasabb társadalmi státuszú családokat, akiknek helyébe - szükségszerûen - valamivel alacsonyabb társadalmi státuszú családok költöznek be.

A lakótelepek ingatlanpiaci helyzetét tehát több tényezõ is együttesen befolyásolja. A városszerkezeti elhelyezkedés mellett természetesen alapvetõen meghatározóak magának a lakótelepnek és az ott lévõ lakásoknak a fizikai jellemzõi. Ezen jellemzõket azonban a társadalmi környezet sajátosságai felülbírálhatják. A lakótelepek helyzetét a fenti két tényezõn kívül azonban jelentõsen meghatározhatja az újonnan épített (lakóparki) lakások piaca is. Mivel mind a három tényezõ folytonosan változásban van, és a lakótelepi lakáspiac ugyan heterogén, ezért nehéz a lakótelepek jövõjére vonatkozó jóslást adni. Annyi mindenesetre bizonyos, hogy a lakótelepek fizikai állapota folyamatosan romlik, ezért a felújítások elmaradása negatív hatással jár ingatlanpiaci helyzetükre. A fizikai környezet romlása - különösen az új (lakóparki) lakások megjelenésével - könnyen a társadalmi összetétel szegregáció irányában történõ változásával járhat. Tulajdonképpen a fizikai környezet az egyetlen olyan jellemzõ, amelynek stabilizálásával, vagy - a lehetõségeken belüli - esetleges javításával a lakótelepek ingatlanpiaci helyzete biztosan és kiszámíthatóan befolyásolható lenne.


A lakótelepek ingatlanpiaci státuszának hatása a társadalmi státuszra

Mi történik tehát a társadalmi elõnyökkel és hátrányokkal? Hogyan jelennek meg ezek a rendszerváltás után tíz évvel és hogyan formálhatják, alakíthatják tovább a lakótelepek társadalmi státuszát? A lakótelepek társadalmi státuszáról eddig az 1990-es népszámlálás adatai alapján beszéltünk. Az ingatlanpiaci státuszt pedig az 1989-1998 közötti - éves átlagos - árak alapján határoztuk meg. Az elemzésünknek korlátja, hogy a társadalmi státusz változását nem tudjuk olyan finoman mérni, mint az ingatlanpiaci státusz változását, mivel nem állnak rendelkezésünkre a népszámláláshoz hasonló részletezettségû adatok. Mindezek miatt csak arról beszélhetünk, hogy az 1990-ben ilyen vagy olyan társadalmi státusz különbségeket felmutató lakótelepek helyzete hogyan változott az ingatlanpiacon, de arról semmi biztosat nem tudunk, hogy a társadalmi státuszbeli különbségek hogyan alakultak a kilencvenes évek végére. Gyanítható azonban, hogy az ingatlanpiaci helyzet változása szorosan együtt halad a társadalmi státusz változásával. Ezt a valószínûséget megpróbáljuk megerõsíteni azzal, hogy bevonjuk az elemzésbe egy 1998-as survey társadalmi státuszt mérõ adatait.

Az eddigiekben láttuk, hogy a társadalmi státusz bizonyos esetekben és értelemben meghatározza az ingatlanpiaci státuszt. Vajon ez egyben azt is jelenti, hogy az ingatlanpiaci státusz alapján automatikusan meg lehet mondani egy lakótelep társadalmi státuszát, vagyis kijelenthetjük-e egyszerûen, hogy az alacsony ingatlanpiaci státuszú lakótelepek társadalmilag is alacsony státuszúnak tekinthetõk? Vajon az ingatlanpiac mennyire jó indikátora a társadalmi státusz változásának?

Ahhoz, hogy erre a kérdésre választ kapjunk az ingatlanpiaci árak változásának elõbbinél részletesebb, más szerkezetû vizsgálatára van szükség. A lakótelepek elmúlt tíz év alatt bekövetkezett árváltozásának tendenciáját most úgy vizsgáljuk, hogy az árakat nyolc csoportra osztjuk, mégpedig úgy, hogy a csoportok mindegyike tízezer forintnyi különbséget jelentsen.5 Ezután megvizsgáljuk, hogyan változott az egyes lakótelepek elhelyezkedése e csoportokban. (1. táblázat)

1. táblázat
A távfûtéses lakótelepek az ingatlanpiaci árkategóriák és a társadalmi státusz alapján létrehozott csoportok szerint (1989-1998)
 

1989

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Társadalmi státusz 1990

Társadalmi státusz 1998

Havanna

1

1

1

2

2

2

1

2

2

2

2

Alacsony

Alacsony

Csepel

1

1

1

1

1

2

2

2

2

2

3

Alacsony

Alacsony

Kõbánya vkp.

1

1

1

2

2

2

2

2

2

3

3

Alacsony

Közepes

Kõbánya-Újhegy

1

1

1

2

2

2

2

2

2

2

3

Alacsony

Alacsony

Újpalota

1

1

1

2

2

2

2

2

2

3

3

Alacsony

Alacsony

Rákos-keresztúr

1

1

1

2

2

2

2

2

3

3

3

Alacsony

Alacsony

Pest-
erzsébet

1

1

1

1

2

2

2

2

2

3

3

Alacsony

Alacsony

Pestújhely

1

1

2

2

2

2

2

2

3

3

3

Alacsony

Alacsony

Békás-megyer

1

1

1

2

2

2

2

2

3

3

3

Alacsony

Közepes

Szigony u.

1

1

1

2

2

2

2

2

2

2

3

Közepes

Alacsony

Kispest

1

1

2

2

2

2

2

2

3

3

3

Közepes

Közepes

Újpest

1

1

2

2

2

2

2

3

3

3

4

Alacsony

Alacsony

Lakatos

1

1

1

1

2

2

2

2

3

3

4

Közepes

Közepes

Füredi út

1

1

2

2

2

2

2

3

4

4

4

Közepes

Közepes

Gyakorló u.

1

1

2

2

2

2

2

3

3

3

4

Közepes

Alacsony

Budafok

1

1

1

1

2

2

2

2

3

3

4

Közepes

Alacsony

Káposztás-megyer

1

1

1

2

2

2

2

3

3

3

4

Közepes

Magas

József Attila

1

1

2

2

2

2

3

3

4

4

5

Közepes

Közepes

Albertfalva

2

2

2

3

3

3

3

4

4

5

5

Közepes

Közepes

Árpád híd

2

2

2

2

2

3

3

4

4

5

5

Magas

Közepes

Óbuda

1

1

2

2

2

2

3

3

4

5

5

Magas

Magas

Kelenföld

1

1

2

2

2

2

3

3

4

5

5

Magas

Magas

Õrmezõ

2

2

2

2

3

3

3

3

4

5

5

Magas

Magas

Lágymányos

1

1

2

2

3

3

3

4

4

5

5

Magas

Közepes

Béke-Tatai

1

1

2

2

2

2

2

3

4

4

5

Magas

Magas

Kaszásdûlõ

2

2

2

3

3

3

4

4

4

5

6

Közepes

Magas

Vizafogó

2

2

2

3

3

3

3

3

4

5

6

Magas

Magas

Gazdagrét

2

2

2

3

3

3

3

4

5

6

6

Magas

Magas

Kárpát u.

2

2

2

3

3

3

4

4

5

6

7

Magas

Magas

Római

2

2

2

3

4

4

5

6

7

7

8

Magas

Magas
1' 30 eFt/m2 alatt'
2' 30-39 eFt/m2 között'
3' 40-49 eFt/m2 között'
4' 50-59 eFt/m2 között'
5' 60-69 eFt/m2 között'
6' 70-79 eFt/m2 között'
7' 80-89 eFt/m2 között'
8' 90-99 eFt/m2 között'.

A besorolás alapján csak egyetlen olyan lakótelepet találtunk - a Havannát - amelynek az elmúlt tíz év alatt csak két kategóriányit változott az ára, vagyis 1989-ben sem érte el a 40 ezer Ft/m2 árat. A lakótelepek között 10 olyan van, amelynek árai három, és 6 olyan, melynek árai négy kategóriát ugrottak. Nyolc olyat találtunk, ahol az árak 1998-ra az ötödik kategóriába léptek. Csak 3 olyan lakótelep van viszont, amelynek árai már a hatodik kategóriába tartoznak, és csak egy-egy olyan, amely a hetedik, illetve a nyolcadik kategóriába lépett. Látható tehát, hogy a lakótelepek felén - a négyzetméter árak tekintetében - az elmúlt tíz évben nem történt jelentõs változás. Ez azonban nem azt jelenti, hogy az ezeken a lakótelepeken lévõ lakások megtartották az árukat. Az infláció mértékét figyelembe véve az árak reálértékben csökkentek.

Azok a lakótelepek, amelyeknek árai az elmúlt tíz év alatt csak a harmadik kategóriába emelkedtek - 1990-ben két kivétellel, 1998-ban pedig három kivétellel - az alacsony társadalmi státuszú lakótelepek csoportjához tartoztak. A kivételek között egyetlen olyan lakótelep volt (a Kispesti), ahol a társadalmi státusz mindkét idõpontban közepes volt. A Kõbánya városközpont és Békásmegyer státusza alacsonyról közepesre változott, míg a Szigony utcai lakótelepé közepesrõl alacsonyra. A negyedik árkategória csoporthoz tartozó lakótelepek 1990-ben - egy kivétellel - a közepes társadalmi státuszú csoporthoz tartoznak. A kivételt az alacsony társadalmi státuszú csoporthoz tartozó Újpest jelentette. 1998-ra Újpest is a közepes társadalmi státuszú csoportba került. A Gyakorló utcai és a Budafoki lakótelep társadalmi státusza csökkent, Káposztásmegyeré viszont emelkedett. A többi árkategóriához tartozó lakótelep 1990-ben - három kivétellel - mind a magas társadalmi státuszú csoporthoz tartozott. A három kivételt a közepes státuszú József Attila, Albertfalva és Kaszásdûlõ jelentette. 1998-ra Kaszásdûlõ társadalmi státusza emelkedett, az Õrmezõi és az Árpád hídi lakótelepé pedig csökkent.

A lakótelepek ingatlanpiaci státusza tehát az esetek nagy többségében pontosan jelzi a lakótelep társadalmi státuszát. Ettõl csak néhány lakótelepnél találunk eltérést. Az eltérés "helyi" sajátosságokból adódhat, olyanokból, melyeket a durva statisztikai mérõszámok nem képesek jelezni.


A társadalmi státusz változása és a lakásprivatizáció közötti összefüggés

A társadalmi státusz változása szorosan összefügg az ingatlanpiaci státusz változásával. Van azonban egy tényezõ, amely a lakótelepeknek mind a két területen mért státuszát befolyásolni képes, ez pedig a lakásprivatizáció hatása (Hegedûs-Tosics 1993).

Jelen tanulmányban nem térhetünk ki részletesen a lakótelepi lakásprivatizáció elemzésére és hatásvizsgálatára, néhány kérdést azonban szeretnénk felvetni.

2. táblázat
A lakások tulajdonviszony szerinti aránya Budapesten övezeteiben (1990, 1996)(%)

Övezet

Állami

Magán

Állami

Magán
 

1990

1990

1996

1996
1 - Városközpont

80,45

19,55

28,5

71,5
2 - Kolónia, ipari övezet

69,99

30,01

53,5

46,5
3 - Lakótelepi övezet

50,41

49,59

11,9

88,1
4 - Társasházi és üdülõövezet

27,03

72,97

8,4

91,6
5 - Családiházas, kertvárosi övezet

15,07

84,93

6,8

93,2
Budapest összesen

53,42

46,58

17,3

82,7
 

N=793764

N=793764

N=777253

N=777253
Forrás: Mikrocenzus. KSH, 1996

A privatizáció nyomán a fõváros lakásállományának tulajdonszerkezete jelentõsen átalakult. A 2. sz. táblázatból is látható, hogy - a városközpont mellett - a lakótelepi övezet volt az egyik olyan, ahol a privatizáció nyomán 1996-ra drasztikusan csökkent a tanácsi bérlakások aránya6. Míg a rendszerváltás környékén a lakások fele-fele arányban voltak magán-, illetve állami tulajdonban, addig a rendszerváltást követõ hét év alatt az állami tulajdonú lakások aránya egytizedre csökkent. A megmaradt bérlakás állományról is valószínûsíthetõ, hogy a legkevésbé jó helyen lévõ, és legolcsóbb lakásokat felvonultató lakótelepekrõl kerül ki.7

A fõvárosi lakáspiaci mozgások arra utalnak, hogy a lakásprivatizáció és a gazdasági mutatók pozitív változása az elmúlt években élénkítõen hatott a lakáspiacra. A kérdés, hogy a privatizáció nyomán mennyire élénkült meg a lakótelepeken élõk mobilitása.

A korábbi bérlakás állomány jelentõs része az alacsonyabb társadalmi státuszú, rosszabb állapotú lakótelepekre korlátozódott, ezért valószínûsíthetõ, hogy az ilyen privatizált lakások jelentõs hányadában közepes, illetve alacsony státuszú népesség élt. Éppen a lakótelep alacsony státusza hathat visszahúzólag a magasabb státuszú népesség beáramlására. A magasabb státuszú népességgel rendelkezõ lakótelepek esetében azonban valószínûsíthetõ, hogy a privatizáció csökkentette a lakótelepek belsõ heterogenitását.

A privatizáció nyomán egy sor más - a mobilitáshoz - tartozó kérdés is felvetõdik. Ilyen például az, hogy milyen hatással volt a lakótelepek népességének összetételére a fõváros központjában lezajlott privatizáció. Igazolható-e vajon az a feltevés, hogy az itt élõ - lakását megvásároló - alacsonyabb státuszú népesség nagyobb hányada a külsõ kerületekbe, illetve a fõvároson kívülre, kisebb hányada azonban a közepes vagy alacsony státuszú lakótelepekre költözött.

Mindezekre a kérdésekre e tanulmányban nem adhatunk kimerítõ választ, de néhány tendenciára utalhatunk. Korábbi kutatásaink ugyanis rámutattak arra, hogy a lakótelepek könnyen az alacsonyabb társadalmi státuszú rétegek csapdájává válhatnak. A lakótelepeken - ahogyan a város más részein is - a lakásprivatizáció kedvezõ pénzügyi konstrukciója arra ösztönözte az alacsonyabb státuszú családok nagy részét is, hogy megvásárolja tanácsi bérlakását. A folyamatosan növekvõ infláció és a csökkenõ életszínvonal mellet ugyanakkor ez az anyagi áldozat tovább rontott a család "költségvetési mérlegén". A mindennapi megélhetési gondok és a hitel-, illetve egyéb tartozások mellett ezek a családok egyre kevésbé tudják fizetni a közüzemi díjakat. A közüzemi költségek és ezen belül fõleg a - kiiktathatatlan - távfûtés díjának folyamatos és évrõl évre jelentõs emelkedése - ahogyan ennek már több jele is van - a díjhátralékos családok számának még erõsebb növekedéséhez vezet. A lakótelep tehát olyan szociális csapdává válhat, ahonnan szociális háló nélkül nincs menekülés.

A másik lehetõség az, hogy ez az elszegényedési folyamat nem jut a vázolt következményekig, hanem az alacsony státuszú családok megpróbálnak még akkor túladni (privatizált) lakásukon, amikor az eladási árból - az adósságok törlesztése után is - tudnak valamilyen lakást vásárolni. A mai lakáspiaci árak ismeretében az egyetlen lehetséges megoldást egy fõvárosi kisebb és alacsonyabb komfortfokozatú lakás, vagy egy, a fõvárostól távoli kis település családi háza jelenthetné. E folyamat a kiköltözõknél valamivel magasabb státuszú családok beköltözését eredményezné. Ugyanis csak számukra lenne lehetséges egy ilyen magas fenntartási költségekkel rendelkezõ lakás megvásárlása. Ez hosszú távon a lakótelepek felértékelõdéséhez vezethetne.

Vitatott volt, hogy a privatizáció során azok a korábbi lakótelepi lakásbérlõk, akik lakásukat kedvezményesen megvehették, egy újabb "nemzeti ajándékban" részesültek, vagy jelentõs részük a tulajdonnak döntõen hátrányait - elsõsorban a jelentõsen megnövekedett rezsit és a felújítás megfizethetetlennek tûnõ költségeit - észleli. Ez a lakótelepek esetében is érvényes, amit jól mutat a lakótelepek felújítására kapott külföldi hitelkontingens igénybevételének szinte teljes elmaradása.

A felújítás szükségessége azonban még egy, a kivitelezés módjánál és milyenségénél súlyosabb problémát is felvet, ez pedig a finanszírozás kérdése. Az Ipari és Kereskedelmi Minisztérium felmérése szerint, az épület korát és állapotát figyelembe véve 1996-ban ehhez lakásonként 200-800 ezer forintra lett volna szükség. Ezt az összeget azonban a családok nagy része nem tudná - még kölcsönökkel sem - megfizetni, jóllehet az állam megpróbál kedvezõ támogatási konstrukciót kidolgozni8. Úgy tûnik, hogy a régebben épült és ezen belül alacsonyabb státuszú lakótelepek - éppen emiatt a felújítási kényszer miatt - hátrányosabb helyzetbe kerülnek. Éppen a lakónépesség összetétele miatt ugyanis valószínûleg a magasabb státuszú lakótelepek házait újíthatnák fel, mivel a hitel felvétele csak akkor lehetséges, ha a ház minden lakója kéri, és minden lakó egyben hitelképes is. Úgy tûnik, hogy a házak állapotának romlása magával vonja a lakótelepek közötti és a lakótelepeken belül a házak közötti különbségek fokozódásának lehetõségét.

A kellemetlenebb fizikai környezetû területrõl a magasabb társadalmi státuszú családok folyamatosan elköltöznek, helyüket alacsonyabb státuszú családok veszik át, akik alacsony jövedelmi szintjük miatt még kevesebbet tudnának lakásuk felújítására költeni, ami fokozza a leromlás ütemét. Ez a folyamat jól látható például a Havanna és a Békásmegyeri lakótelep egyes házaiban.

Az tehát, hogy a lakótelepek társadalmi státusza a következõ évtizedben milyen lesz, valószínûleg jelentõs mértékben éppen attól függ, hogy a privatizációs folyamat következtében megindul-e számottevõ elköltözés a lakótelepekrõl, illetve hogy a magasabb, vagy az alacsonyabb státuszú népesség költözik-e ki a lakótelepekrõl és a helyükre érkezõ népesség rendelkezik-e olyan erõforrásokkal, amelyek a felvetõdött problémák megoldására képessé tehetik. (Erre azonban a jelenleg rendelkezésünkre álló adatbázis segítségével nem tudunk választ adni. A kérdéskör további mélyebb és hosszabb távú kutatómunkát igényel.)


Összefoglalás

Összefoglalásként elmondható, hogy a lakótelepek státusza az elmúlt évtizedek során nem csökkent a város többi részéhez képest. Természetesen az egyes lakótelepek esetében a státus változása pozitív és negatív irányt is felvehetett. Általánosságban elmondható, hogy a magasabb társadalmi státuszú lakótelepek a lakáspiacon jelentõs pozíciót töltenek be. Áraik folyamatosan emelkednek, a lakótelepek között felfelé filtrálódnak. A fõváros lakásállományán belül pedig megtartják viszonylag jó helyüket. Ezzel szemben az alacsony társadalmi státuszú lakótelepek a lakótelepi ingatlanpiac alján helyezkednek el. Áraik szinte változatlanok maradnak, sõt kis mértékben csökkennek is.

Az e folyamatok mögött rejlõ okok magyarázatához vissza kell nyúlni a szocialista lakáspolitikához. Az új lakótelepek egy részébe ugyanis az 1960-as években tömegesen költöztek magas státuszú családok. Késõbb e lakótelepek jelentõs hányadának státusza kisebb-nagyobb mértékben csökkent. A státuszváltozás magyarázatául a felerõsödõ lakásmobilitás szolgálhat. Korábbi kutatások eredménye szerint a magasabb státuszú családok nagy része elköltözött a lakóteleprõl, és helyüket alacsonyabb státuszú családok foglalták el. A lakásmobilitás konkrét irányáról azonban nincsenek megbízható adataink. Valószínû, hogy a családok egy része Budapesten belül - például a fõváros családi házas övezetébe, vagy az újonnan épített lakótelepekre - költözött, más részük pedig el is hagyhatta a fõvárost.

Az 1950/60-as években épített lakótelepek a lakáspiacon jó minõségû lakásállományt jelentettek, amelyekhez magas társadalmi státuszú rétegek kötõdtek. Késõbb a családi- és társasház építés fellendülése miatt ezek a lakások lejjebb filtrálódtak. Ugyanez történik most a legújabb lakótelepekkel, amikor is a sorházak és családiházak, mint magasabb státuszú lakóhelyek miatt lefelé filtrálódik a lakáspiacon. Eddig azonban még mindig voltak olyan lakótelepek, melyek a lakáspiacon is magas státuszúnak számítottak. Valószínû, hogy a lakótelepépítés befejezése miatt nem lesznek új magas státuszú lakótelepek, a régiek pedig más magasabb státuszú lakásformák megjelenése miatt lejjebb filtrálódnak.

1. számú térkép.
A vizsgált lakótelepek köre.



A vizsgálat módszere

A lakáshelyzet társadalmi státuszát jelzõ mutatók mellett vizsgálatunkhoz az illetékhivatal által kiszámított átlagos négyzetméter árakat használtuk fel, amelyek segítségével általánosan és néhány kiemelt lakótelep példáján keresztül nyújtottunk képet a fõvárosi lakótelepek ingatlanpiaci helyzetének elmúlt tíz év alatti alakulásáról. Arra törekedtünk, hogy a budapesti távfûtéses lakótelepek közül lehetõleg a fizikailag és a népesség száma szerint is nagyokat vizsgáljuk meg. A vizsgálati kör ilyen szûkítését két tényezõ indokolta: az egyik az, hogy a nagyobb lakótelepekre vonatkozóan megbízhatóbban állnak rendelkezésre az ingatlanpiaci árak, a másik ehhez szorosan kapcsolódó tényezõ pedig az, hogy a nagyobb lakótelepeken gyakoribbak a lakáscserék, így nagyobb esetszám állt rendelkezésre a vizsgált évek átlagos négyzetméter árának kiszámításához. A budapesti 63 távfûtéses lakótelep közül harmincat választottunk ki. A mellékelt térképen látható a kiválasztott lakótelepek területi elhelyezkedése és mérete. Kiválasztásuk során ügyeltünk arra, hogy a mintába eltérõ státuszú és térbeli elhelyezkedésû telepek kerüljenek, ugyanakkor törekedtünk arra, hogy mind a nagyságot, mind pedig a területi elhelyezkedést tekintve megfelelõen reprezentálják a távfûtéses lakótelepek csoportját.


Hivatkozások és felhasznált irodalom

 Csanádi Gábor-Ladányi János 1992. Budapest térbeni-társadalmi szerkezetének változásai. Budapest: Akadémiai Kiadó

Cséfalvay Zoltán 1994. Az "olvasható" város. In: Cséfalvay (szerk.) A modern társadalomföldrajz kézikönyve. Budapest: IKVA Könyvkiadó Kft, 287-299.

Csizmady Adrienne 1996. Lakótelep és társadalmi szegregáció. Szociológiai Szemle, 3-4.

- 2000. A fõvárosi lakótelepek térbeni-társadalmi helyzete a rendszerváltás után. Szociológiai Figyelõ, 1-2.

Hegedûs József-Tosics Iván 1988. Lakásmobilitás változó szerkezetû lakáspiacon (filtrációs folyamatok a magyar lakásrendszerben). Társadalomkutatás, 1.

- - 1993. Privatizációs dilemma a budapesti bérlakásszektorban. Szociológia

Mikrocenzus, 1996. A lakótelepi lakások és lakóik. Budapest: Központi Statisztikai Hivatal, 1998.

Preisich Gábor 1998. Budapest városépítésének története 1945-1990. Budapest: Mûszaki Könyvkiadó

Szelényi Iván-Konrád György 1969. Az új lakótelepek szociológiai problémái. Budapest: Akadémiai Kiadó

Zöld utat kapott a német panelhitel. Magyar Hírlap, 1996. március 1.


* A tanulmány az OTKA F023366. számú kutatás részeként készült. Ez úton szeretnék köszönetet mondani Csanádi Gábornak és Ladányi Jánosnak a tanulmány elkészítéséhez nyújtott értékes szakmai segítségért.
1. A jelenlegi elemzésben a lakótelepek különbözõ csoportjainak m2 árait hasonlítjuk egymáshoz, és nem foglalkozunk azzal a kérdéssel, hogy a lakáspiac egészén belül hogyan változik a lakótelepi szegmens helyzete. Ezt fõként azért tartjuk indokoltnak, mert egyrészt a lakótelepek heterogenitásának növekedésével egyre kevésbé "értelmes" átlagos lakótelepi m2 árról beszélni, másrészt a fõvárosi lakáspiac is nagyon heterogén szegmensek együttesét jelenti, melyeket igen nehéz egyetlen ár-mutatóban egyesíteni. Éppen ezért a jelenlegi elemzésben elegendõnek érezzük arra rámutatni, hogy egyik lakótelepi szegmens sem vált eddig a lakáspiac legalacsonyabb helyzetû, slumosodó részévé (nem vált eladhatatlanná, nem vandalizálódott, nem jelentek meg üresen álló lakások), még ha közben csökkent is a relatív státusza.
2. A csoportosítás alapján azonban úgy tûnik, hogy a csoportok létrehozásánál a legfontosabb szerepet a vezetõ és értelmiségi, illetve a betanított- és segédmunkás arány játszotta. Így a csoportok létrehozásánál meghúzott határokat ezekkel jellemeztük. A magas társadalmi státuszú csoporthoz az a tíz lakótelep tartozik, ahol a vezetõ és értelmiségi arány 21-35 százalék közötti, illetve a betanított- és segédmunkás arány 15-8 százalék között van. A közepes társadalmi státuszú csoporthoz az a tíz lakótelep került, amelyek esetében a vezetõ és értelmiségi arány 14-20 százalék között mozog, illetve a betanított- és segédmunkás arány 20-16 százalék között van. Az alacsony társadalmi státuszú lakótelepi csoporthoz pedig azok a lakótelepek kerültek, amelyek esetében a vezetõ és értelmiségi arány nem éri el a 14 százalékot, illetve a betanított- és segédmunkás arány 20 százalék felett van.
3. Mindezek mellett meg kell jegyezni, hogy bizonyos lakótelepek lakásainak áremelkedése a valóságban nem jelenti a lakások értékének emelkedését is. A lakások négyzetméter árának emelkedése az esetek jelentõs részében nem tartott lépést az inflációval, emiatt e lakások értéke nem nõtt, hanem változatlan maradt, vagy éppen csökkent. Az évenként változó mértékû infláció mellett a lakások nagyobbrészt nem tartották meg az értéküket.
4. A fõváros lakásállományának mintegy harmadát teszik ki a lakótelepi lakások.
5. Ennek megfelelõen az elsõ csoport a 20-30 ezer Ft/m2 közötti árfekvésû lakótelepeket, az utolsó pedig a 90-99 Ft/m2 árú lakótelepeket sorolja egy csoportba.
6. Jóllehet a privatizációs folyamat a kilencvenes évek közepére lassult, még koránt sem záródott azonban le. Ezért azt gondoljuk, hogy a lakótelepi bérlakásállomány az elmúlt években tovább csökkent.
7. Mára az önkormányzati lakáspolitika elõtt jelentõs korlátként lebeg a bérlakások számának ilyen drasztikus csökkenése. A 2. táblázatban is látható, hogy a város különbözõ övezetei közül a nyolcvanas évek végén a Kolónia, ipari övezetben a Városközpontban, és a Lakótelepi övezetben volt a legmagasabb az állami tulajdonú lakások aránya és az utóbbi két övezetben csökkent a legdrasztikusabban. A mikrocenzus adatai alapján feltételezhetõ tehát, hogy a kiutalható önkormányzati bérlakásoknak csak nagyon kis része maradt lakótelepeken, nagyobb részük a belsõ városrész leromlott területein, illetve a külterületi, szociálisan hátrányos lakóterületen van. A lakótelep tehát olyan övezet, ahol az állam jelentõs mértékben vonult ki a lakáspiacról.
8. Így például lehetõség van arra, hogy egy 3 milliárd forintos német hitelt panellakások felújítására fordítsanak (Magyar Hírlap 1996). Ez azt jelenti, hogy a kb. 780 ezer magyarországi panellakásból talán 5 ezret lehetne felújítani. Budapesten megközelítõleg 191 ezer panelos technológiával épült lakás van, ez a hitel csak néhány ház problémáját oldaná meg.