Bevezetés

Az állami bérlakásoknak a teljes lakásállományhoz viszonyított aránya Budapesten 1990 elején pontosan 50 százalék volt. Ez az arány magasabb a legtöbb európai nagyvárosban tapasztalhatónál. Ha azonban számításba vesszük, hogy Magyarországon nincs magánbérlakás-szektor, nem tekinthetõ túlzottan magasnak.

A magyar bérlakásszektor jellemzõiként¹ röviden a következõket sorolhatjuk fel:

alacsony lakbérek:
a lakbérek a kelet-európai lakásrendszerekben köztudottan alacsonyak, a mi adataink szerint is a háztartások kiadásainak csak 5-7 százalékát teszik ki;

elmaradás a karbantartásban:
a bérlakásállomány fenntartási ráfordításai szisztematikusan alatta maradtak a szükséges nagyságrendnek - szakemberek és politikusok ma már több száz milliárdos elmaradt felújításról beszélnek;

a bérlõk tulajdonosi jogai:
1983-tól a tanácsok a használatbavételi díj többszösöröséért vásárolták vissza a bérlakásokat, ami mintegy legalizálta a bérlõk tulajdonosi jogait.²

Az állami bérlakásszektor átalakulása jóval az 1989-1990-es politikai változások elõtt megkezdõdött. A privatizáció jogi értelemben már 1969-ben lehetségessé vált. Az elsõ igazi változások azonban csak az 1980-as évek elején következtek be a lakbérek lassú emelkedésével és a nagyobb épületek privatizációját korlátozó elõírások fokozatos enyhítésével. Ez a változás nagymértékben megfelelt annak az 1980-as évek elején hozott politikai döntésnek, amely megengedte a magánvállalkozói szektor fejlõdését. A személyi tulajdonú lakásszektor kibõvítése politikailag kevésbé érzékeny terület volt, ennek ellenére a lakásprivatizációban a nyolcvanas évek végéig nem túl sok történt.

A tanulmányunk alapjául szolgáló empirikus kutatás mintáját az 1990 januárban budapesti állami bérlakásban élõ háztartások képezték. A mintaválasztás³ ideje egybeesik a privatizáció nagymértékû felgyorsulásával: 1988-1989-ben a lakásállomány mindössze két százalékát vásárolták meg a bérlõk, ezzel szemben 1990. január 1. és 1992. január 1. között az állomány 20 százalékát vették meg a bennlakó bérlõk (ennek kevesebb mint 10%-át adták ki vagy adták el újra⁴). Az állomány további 5-7 százalékának eladása 1992 januárjában folyamatban volt, ami az jelenti, hogy a budapesti állami bérlakásállomány több mint 25 százaléka hamarosan magántulajdonban lesz.

A bérlõk vásárlási igénye fõleg azért nagy, mert a bérlakásszektor jövõje bizonytalan és a vétel anyagi feltételei nagyon kedvezõek. A bérlakásszektor feltételeinek újraszabályozását - például a bérlõk számára ma nagyon kedvezõ lakbérszínvonalat, a bérlet biztonságát - a lakástörvény fogja tartalmazni, ennek megszületése azonban 1991 januárja óta késik. A bérlakáshelyzet jövõjének bizonytalanságában közrejátszanak a vételre motiváló erõs anyagi ösztönzõk is: a legtöbb bérlakást a piaci érték 15 százalékáért adják el (amennyiben nagyobb felújítást az elmúlt 15 évben nem végeztek rajta), és készpénzfizetés esetén ennek is csak 60 százalékát kell kifizetni, vagy 10 százalékot készpénzben és a fennmaradó összeget 15 év alatt évi 3 százalékos rögzített kamat mellett). Ilyen feltételek mellett a bérlõknek kevesebb mint 30 százaléka utasítja vissza a vásárlás ötletét, 30 százalékuk mérlegeli, 20 százalékuk kész az azonnali vételre, és majdnem 20 százalékuk már meg is vette a lakását.⁵ Mindezek alapján világos, hogy a budapesti bérlakásállomány történetében fordulóponthoz érkeztünk, amely a város lakáspolitikájának jövõbeni alakulását alapvetõen befolyásolni fogja: az eladási feltételektõl, a lakbérektõl és a bérlõk jogaitól függõen a bérlakásállomány részesedése, amely jelenleg az összes lakás mintegy 402 százaléka, néhány éven belül 20 százalék alá eshet. Kérdés, hogy szükséges és elkerülhetetlen-e egy ilyen arányú változás, és, hogy milyen következményei lesznek ennek a különbözõ társadalmi csoportok életlehetõségeire és a társadalmi egyenlõtlenségekre. Ebben a dolgozatban a jelenlegi privatizációs stratégia hatékonyságával és az esélyegyenlõségre gyakorolt hatásával foglalkozunk.
 

A helyi önkormányzatok és a háztartások motivációi.
Hipotézisek

A dolgozat elsõ részében megkíséreljük felvázolni a helyi önkormányzatok és a háztartások elõtt álló alternatívákat. Elõször a helyi önkormányzatok viselkedését, majd a háztartások privatizációval kapcsolatos motivációit és viselkedését vizsgáljuk.
 

A budapesti helyi önkormányzat és a közösségi bérlakásszektor

Az 1990-es önkormányzati törvény megváltoztatta a kormányzaton belüli politikai viszonyokat. A helyileg megválasztott önkormányzati testület autonómiája lépett az erõsen centralizált döntéshozatali rendszer helyébe. Az 1990-ben megtartott helyi választások során több hatalom került az ellenzéki pártok kezébe, aminek következtében a közigazgatás helyi és központi szintje közötti konfliktus politikai jelentõségûvé vált.

Budapest esetében a helyzet még bonyolultabb, mivel a 22 kerületi szintû önkormányzat mindegyike majdnem olyan fokú autonómiát élvez, mint más városok. Ez konfliktus forrása a budapesti önkormányzat és a kerületi önkormányzatok között, mivel a lakástulajdont érintõ legfontosabb döntések a kerületi önkormányzatok kezében vannak.

A tulajdonátadási törvény az állami bérlakásállomány (1990-ben 400 ezer lakás, a teljes állomány 50%-a) tulajdonjogát átruházta a helyi önkormányzatokra, Budapest esetében a kerületi önkormányzatokra. Ennek a vagyonnak az értéke (1990 elején) becslésünk szerint 625 milliárd forint, évi 4,6 millárd forintnyi bevétel származott belõle, míg a mûködtetés és az alapvetõ karbantartás költségei mintegy 7 milliárd forintot emésztettek fel. A jelenlegi szabályozás szerint a helyi önkormányzatok a privatizáció csaknem mindenvonatkozásáról szabadon dönthetnek (kivéve a végletesen alacsony kamatok mellett megszabott részletfizetés feltételeit), vitatott azonban, hogy a lakbérek nagyságát az önkormányzatok szabadon megállapíthatják-e? Ezért - a költségek, az alacsony lakbérek, a lakossági politikai nyomás miatt - ennek a vagyonnak a helyi önkormányzatok számára negatív értéke van.

A nyomasztó privatizációs probléma megoldására a kerületi önkormányzatok két stratégia között választhatnak:

1) a lakásállomány nagy részét eladják (ez a jelenlegi privatizációs sratégia)
2) adminisztratív lépéssel leállítják, vagy az árak emelésével lelassítják a jelenlegi eladásokat.

A helyi önkormányzatok választását anyagi és politikai tényezõk befolyásolják.
 

Politikai nyereségek és veszteségek

Az alacsony áron való privatizálás "kedvezmény" a kerületi lakosoknak, kiváltja a helyi lakosság politikai támogatását, amire a helyi tisztségviselõknek és képviselõknek nagy szükségük van. Ugyanakkor azonban az alacsony áron való privatizálás egy jövõbeli lakáspolitika ellen dolgozik, mert a) közösségi lakásállomány nélkül a szociális lakáspolitika lehetõségei csökkennek, és b) a közösségi lakásállomány megmaradó része erõsen szegregált lesz amiatt, hogy a legszegényebb családok fognak benne lakni, és fenntartására nem lesz elegendõ pénz. Ezek a megfontolások váltják egymást a kerületi önkormányzatokban attól függõen, hogy milyen összetételû a kerületi lakásállomány.

Az elmaradt felújítás valószínûleg még a privatizált lakások esetében is politikai probléma marad, mert feltehetõleg sok család nem lesz képes fedezni az újonnan vállalt fenntartási feladatok mellett a magas felújítási költségeket is. A családok - talán még a régi beidegzõdésnek megfelelõen - nagyon bíznak abban, hogy a felújítási költségeknek legalább egy részét az önkormányzatok átvállalják. A megkérdezettek 94 százaléka úgy nyilatkozott, hogy a kormányzatnak a költségek egy részét vállalnia kell, egyharmaduk szerint a nagyobb felújítás a privatizáció után is a kormány feladata kell maradjon. Ugyanakkor a bérlakásállomány eladásával Budapest már nem tudja a központi költségvetéstõl lekérni az elmaradt karbantartás mintegy 100 milliárd forintnyi költségét, és kérdés, hogy a kerületek és a családok elégséges politikai nyomást tudnak-e gyakorolni annak érdekében, hogy ezt az összeget a költségvetéstõl megszerezzék.
 

Pénzügyi indítékok

A jelenlegi feltételek mellett ennek a bérlakásvagyonnak negatív hozadéka van, mivel a lakbérek nem fedezik a ráfordításokat. Ezt a veszteséget ma a nem lakás céljára szolgáló egységek bérbevételébõl és a privatizációs bevételekbõl fedezik. Csak néhány kerületi önkormányzat tervez lakbéremelést, amit még akkor is nehéz lesz bevezetni, ha a népesség legszegényebb rétegeit védõ lakástámogatási program beindításával jár együtt.⁶ Az a hit, hogy - akár jogi, akár politikai okokból - továbbra sem lehet majd a lakbéreket a karbantartási költségek fedezéséhez szükséges szintre emelni, minden bizonnyal hozzájárul ahhoz, hogy a kerületi önkormányzatok igyekeznek eladni lakásállományukat, amilyen gyorsan csak lehetséges.

Ha a lakások privatizálását választja, készpénz bevételekhez jut a kerületi költségvetés (akár nagy tõkeveszteség mellett is)- bár becsléseink szerint egyes esetekben a privatizációs tranzakció bevételei épphogy fedezik a költségeket.⁷
 

A lakbérekkel kapcsolatos várakozások

A helyi önkormányzatok privatizációs döntésének kulcseleme, hogy milyenek lesznek a jövõbeni lakbérek. Ez egyrészt attól függ, hogy a lakástörvény miként rendelkezik a lakbérekrõl és a bérlõk jogairól, másrészt hogy maga a kerületi önkormányzat hogyan jár el. Mivel a lakbérek elképzelt jövõbeli szintje is szerepet játszik a bérlõk vételi szándékának alakulásában, a kerület lakbérpolitikája saját privatizációs döntéseit is befolyásolni fogja azáltal, hogy a rá nehezedõ lakossági nyomás mértékét meghatározza. Ráadásul az elképzelt magasabb jövõbeli lakbérszint hozzájárulhat ahhoz, hogy az emberek hajlandók lesznek megfizetni egy magasabb vételi árat is.

Összefoglalva a kerületek döntése a következõ tényezõk mérlegelésétõl függ: anyagi megfontolások (az emelt lakbérekbõl származó bevétel és a költségek különbsége az egyik oldalon, az eladásból származó bevétel a másikon); lakáspolitikai megfontolások (lakás a legszegényebbeknek, források szerzése a központi kormánytól, az önkormányzati és a magán lakásállomány megfelelõ színvonalú fenntartásának és rehabilitációjának biztosítása); a lakosság részérõl tapasztalható politikai nyomás (amely ismét a feltételezett lakbérekkel és költségekkel függ össze).
 

A háztartások viselkedése

A bérlakásvizsgálat során a lakásvásárlási tervekrõl és a jövõvel kapcsolatos elvárásokról szerzett információnk alapján a volt és jelenlegi bérlõk az alábbi csoportokra voltak oszthatók: azok, akik már megvették a lakásukat, akiknek szándékában áll megvenni, és végül, akik egyáltalán nem akarják megvenni. Elméletileg ezt a döntést "normális" fogyasztói döntésnek tekinthetjük, amelyet fõleg anyagi megfontolások befolyásolnak, de ezek mellett van néhány "puhább" tényezõ is, ami például az életmód és az elvárások.

A jelenlegi magyarországi (és kelet-európai) helyzetben azonban a privatizáció mellett vagy ellen ható motivációk nem olyan egyszerûek. A háztartások döntése a legtöbb esetben racionális választás, de a döntések racionalitása nemcsak a megszokott tényezõkön alapszik, hanem jelentõs mértékben a privatizációs politika feltételeinek és a bérlakás szektor szabályozásának bizonytalanságán. Ez azt jelenti, hogy sok család belekényszeríti magát a vásárlásba (túlértékeli a vásárlás mellett szóló érveket az ellene szólókka1 szemben), mert attól tart, hogy a jelenlegi kedvezõ feltételek hamarosan megváltoznak. A legkönnyebben az ár és az eladás anyagi feltételei változhatnak meg, ez hamarabb várható, mint az általános lakbérpolitika megváltozása (lakbéremelés vagy a bérlõk tulajdonosi jogainak visszavonása).

Hipotézisünk szerint a jelenlegi helyzetben a következõ három tényezõcsoport befolyásolja a vételi döntést:

Anyagi megfontolások. A bérlakás megvásárlásával a tulajdonos hozzájut az ún. értékréshez (a bérlakás és az öröklakás értéke közötti különbség) és ezt bizonyos feltételek mellett tõkésítheti. Emellett megvétel esetén biztosítható, hogy a lakás értéke lépést tartson az inflációval, és a lakásvagyon öröklése biztonságosabbá és egyszerûbbé váljon. E tényezõk közül csak az értékrést tudtuk megbecsülni: a lakás piaci értékének fele és a lakásért fizetendõ vételárelõleg különbsége mínusz az elmaradt felújítás értéke.

A lakásbérlet biztonsága. Az elmúlt negyven évben a bérlõk hozzászoktak, hogy a bérlet biztos, élvezték az alacsony béreket, az infláció alatti, vagy azzal éppen csak lépést tartó lakbéreket. Most nyilván attól tartanak, hogy emelkedhetnek a lakbérek, és szûkülhetnek tulajdonosi jogaik (pl. bérleti jogok cseréje, öröklés). A család lakbéremeléssel kapcsolatos várakozása - akár alatta marad az az infláció mértékének, akár meghaladja azt - jelzi ennek a tényezõnek a hatását. Ha kemény lakbéremelésre számítanak, ez a lakás megvételére indíthatja a családot abban a reményben, hogy tulajdonosként biztonságosabb helyzetben lesz.

A karbantartás feletti ellenõrzés. Az önkormányzati lakások bérlõinek általános panasza az IKV-k alacsony teljesítménye. A családok szeretnék megszerezni a karbantartás feletti döntéshozatal jogát, beleértve azt is, hogy õk választhassák meg a kezelõ szervet, ellenõrizhessék a költségeket, és olcsóbb megoldásokat alkalmazhassanak. Az e tényezõ fontosságának mérésére szolgáló potenciális változók közé tartozik az, hogy a lakó mennyire elégedett a lakás karbantartásával, és milyen mértékben hajlandó többet fizetni jobb szolgáltatásért. Az a tény, hogy a privatizált házak 2/3-a más kezelõt választott, szintén a kezelés javításának igényét jelzi. Elõzetes megfigyelésünk szerint a lakásukat megvásárlók több mint 25 százaléka elégedettségét fejezte ki a kezeléssel kapcsolatban, 35 százalékuk volt elégedetlen, míg a bérlakásukat megvenni szándékozó lakók között az elégedettek aránya 7, az elégedetleneké 77 százalék.

Empirikus információk alapján tesztelhetjük, hogy ezek a tényezõk közül melyik játssza a legfontosabb szerepet az egyes családok döntéseiben.

1. táblázat
Milyen érvek szólnak a lakások megvásárlása mellett? (Azok körében, akik már megvásárolták vagy szeretnék megvenni lakásukat.)

	1. ok	2. ok
anyagi természetûa	52,2	19,1
biztonságb	41,8	65,0
lakásfenntartás feletti kontrollc	6,0	15,9
Összesen	100,0	100,0
(N)	(588)	(320)

^a átörökíthetõ, vagyont lehet szerezni, alacsony ár, stb.
^b védelmet nyújt az infláció ellen, kivédhetõ a lakbéremelés, nem lehet kitenni a családot a lakásból stb.
^c megszabadulnak az IKV-tól, jobban karbantartható az épület.
 

A lakáseladások okai és következményei
(Empirikus eredmények)
A privatizáció meghatározói. Logisztikus regressziós modell

A privatizáció folyamatát a bérlõ kezdeményezi, azzal, hogy kérvényt ad be az IKV-hoz, amely azt tovább küldi az önkormányzathoz, amennyiben a kérelmezõk aránya az épületen belül elér egy adott minimumot (ez kerületenként változik, rendszerint 35 és 75% között van). Elvben a bérlõnek vételi joga van, de különbözõ technikai és politikai okok miatt egyes helyi önkormányzatok leállították vagy erõsen fékezik ezt a folyamatot.⁸ A tényleges privatizációt, azt, hogy ténylegesen melyik család veszi meg a lakását, számos tényezõ befolyásolja, mind a háztartás, mind az önkormányzat oldaláról.

Elõször is azokat a tényezõket vizsgáljuk, amelyek meghatározzák, milyen lakásokat adnak el, illetve mely családok veszik meg a lakásaikat. Az eredmények a 2-3. táblázatokban láthatók, ahol a lakások és a családok jellemzõit mutatjuk be. A tendencia világos: minél jobbak a megvásárolt lakások, annál magasabb a vásárlók és a vásárolni szándékozók jövedelmi és képzettségi szintje. De az egydimenziós leírás könnyen félrevezetõ lehet, ha nem ellenõrizzük az egymással összefüggõ változók hatását. Logisztikus regresszió segítségével két hipotézist vizsgáltunk.⁹

1. hipotézis. A legmagasabb értékréssel rendelkezõ lakásokban élõ háztartások szeretnék leginkább megvásárolni a lakásukat, és ók fejtik ki a legtöbb erõfeszítést is e cél elérése érdekében.

2. hipotézis. Azok a háztartások kívánják leginkább megvenni a lakásukat, amelyek a legnagyobb lakbéremelésre számítanak. Ezt az arra a kérdésre adott válasszal mértük, hogy a család az átlagos áremelkedésnél magasabb lakbéremelésre számít-e. A határozott "igen" kapott 1-es kódot, a többi válasz 0-t.

Mindkét modellben a független változó PRIV, aminek 1 az értéke, ha a lakást privatizálták¹⁰ és 0, ha nem adták el (lásd 2. táblázat).

2. táblázat
Becslés a bérlakás megvásárlási valószínûségét meghatározó változók paramétereire

	Változó	1. Modell	2. Modell	3. Modell	4. Modell
1-2 hipotézis	Konstans	-2.0673	-4.5260	-2.0353	-2.388
		(193.6)	(107.65)	(78.01)	(168.02)
	ÉRÉS	1.87E-06			1.79E-06
		(51.41)			(44.31)
	BVÁR	*			0,4768
					(8.053)
	ÉRÉSxBVÁR	6.02E-07			*
		(5.21)
Háttérváltozók
A lakás jellemzõi
	ATER		0.0145		*
			(18.61)
	FÜT		*		*
	FSZO		*		*
	W.C.		*		*
	LÁLL		0.3363		*
			(7.76)
	HÁLL		0.4650		*
			(17.15)
	KERA		1.0479		0,9604
			(35.38)		(26.51)
	KERB		*
A háztartás jellemzõi
	JÖV			1.55E-05	*
				(8.22)
	ÜDÜ			*	*
	FOGY			0.6737	*
				(8.13)
	ISK1			*	*
	ISK2			*	*
	TLSZ			*	*
	kh2	84,867	114,655	23,508	95,594
	Szabadságfok	2	4	2	3
	Esetek száma	968,00	985,00	901,00	883,00

* A változó nem szerepel a függvényben, mert a paraméter nem szignifikáns.

3. táblázat
Becslés a bérlakás megvásárlási szándéktól való elállás valószínûségét meghatározó változók paramétereire

	Változó	1. Modell	2. Modell	3. Modell	4. Modell
1-2 hipotézis	Konstans	-0.1345	1.6864	0.6449	1.808
		(1.373)	(20.86)	(11.62)	(25.54)
	ÉRÉS	-2.2E-06			*
		(70.6)
	BVÁR	*			*
	ÉRÉSxBVÁR	*			*
Háttérváltozók
A lakás jellemzõi
	ATER		-0.0117		*
			(8.72)
	FÜT		*		*
	FSZO		-0.7366		-0.8676
			(12.25)		(17.59)
	W.C.		*		*
	LÁLL		0.3204		*
			(7.68)
	HÁLL		0.3204		*
			(7.68)
	KERA		*		*
	KERB		0.4987		0.3648
			(10.17)		(4.61)
A háztartás jellemzõi
	JÖV			-4.5E-05	-3.9E-05
				(28.09)	(20.98)
	ÜDÜ			-0.6067	*
				(5.91)
	FOGY			0.8356	-0.4924
				((20.18)	(5.79)
	ISK1			*	*
	ISK2			*	*
	TLSZ			*	*
	kh2	82,110	118,101	96,471	139,100
	Szabadságfok	1	5	3	5
	Esetek száma	968,00	985,00	901,00	883,00

* A változó nem szerepel a függvényben, mert a paraméter nem szignifikáns.

Megjegyzések a 2. és a 3. táblázathoz:
Regressziós elemzés: változók bevonásával (forward step algorithm) Ward koefficiens a zárójelben

PRIV - (FÜGGÕ változó) egyenlõ 1-gyel, ha megvették, egyébként 0
ÉRÉS - piaci érték mínusz az eladási ár
BVÁR - lakbér-várakozás, egyenlõ 1-gyel, ha a várt lakbéremelkedés nagyobb, mint az infláció
ÉRÉSxBVÁR - az ÉRÉS és a BVÁR közötti interakciós változó
ATER - alapterület m²-ben
FÜT - központi fûtés 1, egyébként 0
WC - WC a lakáson belül 1, egyébként 0
FSZO - fürdõszoba a lakásban 1, egyébként 0
LÁLL - lakás állapota 1-5 skálán
HÁLL - ház állapota 1-5 skálán
KERA - budai kerületek
KERB - pesti kerületek
ÜDÜ - üdülõtulajdon 1, egyébként 0
JÖV - jövedelem
FOGY - tartós fogyasztási cikk birtoklása 1, egyébként 0
ISK1 - egyetem 1, egyébként 0
ISK2 - középiskola 1, egyébként 0
TLSZ - háztartás taglétszáma

Elõször felállítottunk egy modellt (I. modell) a két hipotézis együttes ellenõrzésére. Az eredmények kétségtelenül azt igazolják, hogy az értékrésnek fontos szerepe van a vétel valószínûségének meghatározásában. A várt lakbéremelés mértékének önmagában viszont nincs szignifikáns hatása. Ha azonban egy interaktív változót hozunk létre, amelyben mind a várt lakbéremelés, mind az értékrés szerepel, akkor szignifikáns változóhoz jutunk, ami javítja a modellünket. Ez azt bizonyítja, hogy a feltételezett lakbéremelés szerepet játszik az értékrés növelésében, azaz a vásárlási hajlam arányos a feltételezett lakbér és az értékrés együttes hatásával (szorzatával).

A 2. modellben a lakás tulajdonságainak hatását vizsgáltuk. Az eredmények azt mutatják, hogy a legfontosabb változó a hely: azaz a jobb kerületekben (budai kerületek és a belváros) lakó családok nagyobb valószínûséggel vásárolják meg lakásukat. A lakás méretének és a függõ változóknak szignifikáns hatása volt a modellben. (Ez nem meglepõ, mivel ezek a változók korrelálnak a lakás értékével.)

A 3. modellben a családok jellemzõit vizsgáltuk. Ennek a modellnek kisebb a magyarázó ereje, de a jövedelmi és fogyasztási szintnek szignifikáns hatása van. Végül a 4. modellben bevezettünk minden változót. A lépésenkénti logisztikus regresszió eredménye az, hogy a vásárlás valószínûségét legjobban az értékrés, a lakbéremeléssel kapcsolatos várakozások és a lakás helye magyarázzák.

A modellépítésnek ugyanezt a logikáját követve megpróbáljuk megmagyarázni a vételi lehetõséget elutasító döntés¹¹ valószínûségét (lásd 3. táblázatot). A változók a különbözõ modellekben (az 1. modelltál a 3. modellig) ugyanúgy viselkednek, bár természetesen negatív elõjellel. Érdekes eredménye az elemzésnek, hogy a szociális tényezõk szignifikánsabbak a vétel ellen hozott döntés esetén, mint a vétel melletti döntéskor. A végsõ modellben azonban a lakáshelyzet és a szociális tényezõ (jövedelem) fontosabb szerepet játszik, mint az értékrés és a jövõbeli lakbérre vonatkozó becslések, ez utóbbiak hozzájárulása a modellhez nem szignifikáns.

Az elemzés eredménye az, hogy - miként azt eredetileg feltételeztük - a vétel legfontosabb meghatározói az értékrés és a lakbérvárakozások, míg a lakás helye a további vásárlás valószínûségét növelõ tényezõ. A folyamat szociális meghatározói kevésbé kulcsfontosságúak, de természetesen pozitív korreláció van a társadalmi státus és az értékrés között. Az elemzés másik eredménye az, hogy a privatizációval kapcsolatos negatív attitûdöt kevésbé befolyásolja az értékrés, mint a társadalmi helyzet (jövedelem, fogyasztás) és az igazán rossz lakásminõség.
 

A lakástámogatás hatása a társadalmi egyenlõtlenségekre

A helyi önkormányzatok privatizációs stratégiája több értelemben is döntést igényel két lakástámogatási formával, a lakbértámogatással és az értékréssel kapcsolatban: választani kell, hogy melyik támogatás milyen mértékû legyen és kinek a javát szolgálja. Most ennek a döntésnek a különbözõ társadalmi csoportokra gyakorolt hatását fogjuk megvizsgálni.

A felvételre alapozott becsléseink alapján a budapesti közületi lakásállomány (1990. január 1-jén) a következõ adatokkal jellemezhetõ:

a lakások száma 400 000
az állomány piaci értéke 625 milliárd forint
az elmaradt karbantartás értéke 95,5 milliárd forint
a teljes lakbérbevétel 4,6 milliárd forint
lakbértámogatás 21,3 milliárd forint
értékrés 168,8 milliárd forint

A két lakástámogatási forma nagyságának érzékeltetésére álljon itt az, hogy 1989-1991- ben a központi költségvetésbõl fizetett kamattámogatás becsléseink szerint elérte 200 milliárd forintot. Fontos megjegyezni, hogy az értékrés egyedül Budapesten majdnem ugyanilyen nagy összeget tesz ki - bár természetesen az értékrés nem készpénz-támogatás, hanem tulajdonátruházás.

A kelet-európai közösségi bérlakásállomány hatékonyságát és szociális funkcióit többen (Szelényi 1983; Dániel 1985) megkérdõjelezték. Azzal érvelnek, hogy a közösségi bérlakásokhoz jutás lehetõsége egyenlõtlenül oszlott el a különbözõ társadalmi és jövedelmi csoportok között, és a gazdagabb családok élvezték a lakástámogatás nagyobb részét. Más lakáskutatások ezt az elméletet módosították azzal, hogy kimutatták, nem a közösségi szektor élvezi a lakástámogatás nagy részét¹², és nem kizárólag az államilag ellenõrzött elosztás szabta meg a bérlakáshoz jutást¹³.

A jelenlegi bérlõk azonban lakáshoz jutottak, és így tekintélyes támogatásban részesülnek. A közületi bérlakásszektorban kétfajta támogatási formát különböztetünk meg: (1) költségvetési és költségvetésen kívüli, ténylegesen a lakásállományra költött források (1990-ben ennek becsült értéke 6 milliárd forint volt), és (2) a lakbértámogatás, mint a potenciális piaci lakbér és a ténylegesen fizetett lakbér különbsége.

Dolgozatunkban a háztartások szempontjából releváns második támogatási formára koncentrálunk. Ezt operacionalizálni nem egyszerû feladat, mivel csak nagyon szûk bérlakás-magánpiac van, amelyet fõleg magas jövedelemmel rendelkezõ külföldi bérlõk uralnak. Becslésünket az "igazságos lakbér" koncepcióra alapoztuk: mekkora lenne az egyensúlyi lakbér, ha a piacon nem lenne nagy hiány.¹⁴ Ennek a támogatásnak az elosztása regresszív, azaz a magasabb jövedelmû csoport élvezi a támogatás nagyobb részét.¹⁵ Felvételünk adatai szerint a (75 percentilis feletti jövedelemmel rendelkezõ) felsõ jövedelmi csoport kapja a lakbértámogatás 32 százalékát, míg az alacsonyabb jövedelmû (a jövedelmi skála legalacsonyabb 25%-os sávjában elhelyezkedõ) csoport kapja a lakbértámogatás 21,6 százalékát - ez kevesebb, mint a csoport összlakosságon belüli aránya. A kérdés az, hogy a privatizáció hogyan módosítja a lakástámogatások regresszív jellegû eloszlását a bérlakásszektoron belül, és hogy milyen hatása van az értékrésnek. Az alacsony ár melletti privatizáció nagy egyenlõtlenségeket okoz a piaci érték és az engedményes eladási ár különbsége vonatkozásában. Ez amolyan "egyszer az életben" típusú támogatás (vagy segély), és az egyenlõtlenségek tõkésítéseként fogható fel.

Felvételünk adatai alapján a privatizáció tényleges és feltételezett szakaszai a következõk:

A idõpont: az 1990. január 1-i helyzet,
B idõpont: az 1992. január 1-i helyzet,
C idõpont: 1992-1995, minden olyan háztartás megveszi a lakását, amely a jelenlegi feltételek mellett meg akarja venni,
D idõpont: 1996-1998, minden olyan háztartás megveszi a lakását, amely csak a mainál kedvezõbb feltételek mellett akarja megvenni,
E idõpont: minden háztartás megvásárolja a lakását.

A C-E stádiumok természetesen feltételezettek, olyan alternatívákat képviselnek, amelyek elképzelhetõk a jelenlegi privatizációs politika folytatódása esetén. Kérdésünk az, hogy az esélyegyenlõséget ezeknek a hipotetikus eseményeknek a bekövetkezése hogyan befolyásolja. Az elemzés eredményei a 4. táblázatban láthatók. A táblázatban kiemeltük az alacsony jövedelmû (alsó 25%), és a magas jövedelmû csoportokat (a háztartások felsõ 25%-a), és megvizsgáltuk, hogy az implicit lakbértámogatás és a privatizáció során fellépõ értékrés mekkora, és hogyan oszlik meg az alsó és felsõ jövedelmi csoportok között. Az A idõpontban (1990. január 1.) mindenki bérlakásban lakott, mivel ez volt a mintavétel alapja. A B idõpontban (vizsgálat idõpontja) a bérlakásállomány 18 százalékát eladták a benn lakó bérlõnek. Ekkor tehát csökken a lakbértámogatás (21,3 md Ft-ról 16,5 md-ra), de megfenik az értékrés (43,8 md Ft). Elemzésünk segítségével azt vizsgáljuk, hogy a privatizáció folyamatában hogyan változik a lakbértámogatás és az értékrés eloszlása az alacsony jövedelmû és a magas jövedelmû csoportok között.

Az A-B szakaszban az értékrést még a lakbértámogatásnál is egyenlõtlenebbül osztották szét - ez abból a ténybõl következik, hogy elõször a legjobb állapotban levõ lakásokat vásárolták meg. A teljes értékrés 40 százaléka (becslésünk szerint mintegy 40 milliárd forint) a felsõ jövedelmi csoportnak jutott, miközben az alacsony jövedelmûek csoportja az értékrés 17 százalékához jutott hozzá. Más szavakkal, az alacsony jövedelmû csoport átlagos értékrése 32 százalékkal alacsonyabb volt, mint a magasabb jövedelmûek csoportjáé. A privatizáció elmúlt két éve így csak a lakbértámogatás elosztási mintáját követi, és még annál is sokkal nagyobb egyenlõtlenségeket teremt.

A privatizációs folyamat elõrehaladtával az alacsony és a magas jövedelmû bérlõ közötti szakadék csökken: a magas jövedelmû bérlõ elhagyta a bérlakásszektort, és ezért kisebb mértékben részesül a lakbértámogatásból. A C-D szakaszban természetesen a lakbértámogatás teljes összege is csökken 20 milliárd forintról S milliárd forintra. Ennek az alacsonyabb szintû egyenlõtlenségnek az ára az a 140 milliárd forint értékû értékrés, amelyet a bérlõ regresszív módon kap meg (lásd a 4. táblázatot).

Két módszer használható a lakbértámogatás és az értékrés disztribúciója regresszivitásának csökkentésére: az egyik a lakbérek emelése lakástámogatási program egyidejû bevezetése mellett, a másik az eladási áremelése olyan magas szintre, amelyen az értékrés nulla.

4. táblázat
A privatizáció és a társadalmi egyenlõségek alakulása a budapesti bérlakásszektorban

		A idõpont	B idõpont		C idõpont*		D idõpont*		E idõpont*
		Lakbér- támogatás	Lakbér- támogatás	Értékrés	Lakbér- támogatás	Értékrés	Lakbér- támogatás	Értékrés	Értékrés
Alacsony jövedelmû háztartások alsó negyed	egy lakásra jutó (Ft)	46200	44244	483955	41868	454988	37572	364785	283637
	Összesen
	(md Ft-ban)	4.6	3.7	7.3	2.9	13.2	1.5	21.5	28.2
	a teljes állomány %-ban	21.6	22.7	16.5	25.3	15.6	31.3	15.6	16.7
	lakások száma	99432	84449	14983	70375	29058	40409	59024	99432
	minta elemszáma	219	186	33	155	64	89	130	219
	egy lakásra jutó (Ft)	66048	63312	707509	61956	642079	63672	600472	587753
Magas jövedelmû háztartások felsõ negyed	Összesen
	(md Ft-ban)	6.7	4.9	17.7	3.0	34.4	0.8	53.7	60.0
	a teljes állomány %-ban	31.7	29.6	40.3	25.8	40.5	16.7	38.9	35.6
	lakások száma	102157	77185	24972	48581	53575	12713	89444	102157
	minta elemszáma	225	170	55	107	118	28	197	225
	egy lakásra jutó (Ft)	53208	50496	596138	47904	542250	43728	477073	421980
Magas jövedelmû háztartások felsõ negyed	Összesen
	(md Ft-ban)	21.3	16.5	43.8	11.7	84.9	4.8	138.0	168.8
	a teljes állomány %-ban	100	100	100	100	100	100	100	100
	lakások száma	400000	326447	73553	243360	156640	110783	289217	400000
	minta elemszáma	881	719	162	536	345	244	637	881
	bérlakások/eladott lakások %-a	100.0	81.6	18.4	60.8	39.2	27.7	72.3	100.0

 
 

A "privatizációs játszma": a helyi önkormányzatok és a háztartások opciói közötti interakció
 

Minden helyi önkormányzatnak döntenie kell egy privatizációs stratégia mellett, pontosabban el kell döntenie, hogy a lakások privatizációját továbbra is a jelenlegi eladási feltételekkel folytatja-e, vagy megemeli az eladási árat. Ez a stratégia a bérleti feltételek változtatásával együtt fontos, tartós hatást fog gyakorolni a lakásszektorra. A helyi önkormányzatok privatizációs döntése az aktuális bérleti feltételek kontextusában vizsgálandó. Világos, hogy a lakbérek folyamatos alacsony szinten tartása és a bérlõk túlságosan kiterjedt jogainak csorbítatlanul hagyása, illetve piaci lakbérek bevezetése és a nem fizetõ bérlõk kilakoltatásának lehetõsége más és más módon befolyásolja a privatizációs stratégia eredményeit. Négy lehetséges politikát elemeztünk:

1. Privatizációs feltételek:
A alacsony árak
B magasabb árak

2. Bérleti feltételek:
C nyomott lakbérek (jelenlegi szabályozás)
D piaci lakbérek (lakástámogatási programmal)

A négy lehetséges választás mátrix formában ábrázolható, amint azt az 5. táblázat mutatja:

5. táblázat
A privatizációs stratégia alternatívái (A közösségi bérlakások valószínûsíthetõ aránya a teljes lakásállomány százalékában)

	C Ellenõrzött alacsony lakbérek	D Piaci lakbérek támogatással
A Alacsonyeladási árak	I. (15-20%)	II. (10-15%)
B Magasabb eladási árak	III. (30-35%)	IV. (15-25%)

 

A négy alternatíva néhány jellemzõje és értékelésük
 

1. Az egyes választások függetlensége. A helyi önkormányzatok nem függetlenek egymástól, ugyanakkor kis mértékû koordináció van közöttük. Minden egyes helyi önkormányzat csak az állomány egy részét birtokolja, és nem uralja a piacot, azaz egyetlen helyi önkormányzat sem dönthet a lakásállomány egészének jövõjérõl.

2. Inkább folyamatos, mint diszkrét választások A mátrix cellái csak a "tipikus" kimeneteket ábrázolják, azaz a lehetõségek között nincsenek szigorú határok, mindegyik döntés és mindegyik eredmény egy kontinuumon helyezhetõ el. Például az áremelés lehet szerény, vagy lehet nagyon drasztikus. Hasonlóképpen a létrejövõ értékrés nagysága is változhat.

3. Idõzítés. Fontos, hogy az intézkedéseket (az eladási ár növelése és a lakbér emelése) milyen sorrendben hozzák meg. A lakbéremelésnek hatása van a vételi készségre, és az eladási árak emelése csökkenti a privatizációt és befolyásolja a lakbéremelési stratégiákat.

4. Hatékonyság és a lakásfinanszírozási rendszer. A helyi szinten hozott döntések hatása kulcsfontosságú az egész lakáspiacra nézve. A szektor lényeges eleme egy mûködõ bérlakásszektor, ezért a lakáspolitikának arra kell törekednie, hogy egészséges bérlakásszektort hozzon létre, tekintet nélkül arra, hogy a bérlakások közületi vagy magántulajdonban vannak-e. A piaci lakbérek felé mozdulás azt jelenti, hogy olyan rendszer jön létre, amelyben a szektor költségeit a lakbéreknek és a támogatásnak fedeznie kell, feltéve, hogy a támogatási rendszert a központi és a helyi költségvetés fedezi. Ha megvan a költségek adekvát fedezésére szolgáló összeg, akkor könnyen hozzá lehet jutni bérlakáshoz (azaz nem lesz nagy hiány), mert a lakásfinanszírozási rendszer javításának fontos feltétele rendelkezésre áll a kényszerkisajátítási probléma megoldódásával. Ugyanakkor a bérlakásszektorban eszközölt beruházások ezáltal profitábilisak lesznek.

5. Lakástámogatás. A lakbéremelés feltételezi egy lakástámogatási rendszer párhuzamos bevezetését. Jelenleg alakbér/jövedelem arány 5-6 százalék, de a közüzemi költségekkel eléri a 27 százalékot. Emiatt a lakbéremelés nagyon bonyolult politikailag.¹⁶ A felvétel adatai szerint 100 százalékos lakbéremelésnél a bérlõk 32 százaléka kerül nehéz helyzetbe, míg a bérlõk további 13 százaléka kényszerül arra, hogy a helyi önkormányzathoz fordulna segítségért. 200 százalékos lakbéremelés esetén a bérlõk 36 százaléka kerülne nehéz helyzetbe, és további 36 százalékuk folyamodna segítségért. Ez azt mutatja, hogy a lakbéremelés szükségessé teszi megfelelõ lakástámogatási program bevezetését.

6. A közösségi bérlakásállomány nagysága. A szektor jövõbeli nagyságát a különbözõ kimenetek természetesen befolyásolják. Az elemzés azt mutatta, hogy a háztartások motivációját nagymértékben befolyásolták a makroökonómiai elvárások (pl. az infláció és a lakbéremelés). Az elmúlt két év bizonytalansága ezt a folyamatot erõsíti. A felvétel adatainak alapján megbecsültük a szektor lehetséges nagyságát a budapesti lakásállomány százalékában mind a négy változatra (lásd a 6. táblázatot). A II. változat a legkisebb bérlakásszektort eredményezi (becsült 10-15%-ot) mivel a magasabb lakbérek és az alacsonyabb eladási árak a szektorból való távozásra ösztönöznek. Ennek megfelelõen a III. opció a legnagyobb szektort fogja eredményezni (30-35%), mivel a magas eladási árak és a támogatott lakbérek elveszik a bérlõ kedvét a lakásvásárlástól. A középsõ helyzetben levõ I. és IV. változat eredménye 15-25 százalék, viszonylagos helyzetük az ár- és lakbéremelés viszonylagos nagyságától függ, és mindkét hatás erõsségétõl.

Ezekután összesítve értékeljük a már leírt következtetéseket. Elsõként a különbözõ támogatások financiális és esélyegyenlõségi következményeit szem elõtt tartva a támogatás nagysága szerint rangsoroltuk a négy változatot:
 

Alternatíva	Értékrés	Lakbértámogatás
I.	2	2
II.	1	4
III.	4	1
IV.	3	3

1 = legnagyobb, 4 = legkisebb

Az I. kimenetel egyértelmûen a legnagyobb kombinált támogatást eredményezi, a legtöbb anyagi ráfordítást igényli, és valószínûleg a legigazságtalanabb következményekkel jár. Ilyen értelemben ez a legkevésbé kívánatos a négy lehetõség közül. A IV. eredményezi a legkisebb támogatást, és ezért a legkívánatosabb.

A II. és a III. kimenetel között döntés gondos mérlegelést igényel. A II. kimenetel esetében, amikor az alacsony árú privatizációt piaci lakbérekkel kombinálják, az értékrés nagy, amit csökkentett lakbértámogatással kell ellentételezni, és az eladásból származó bevételek alacsonyak, amit magasabb lakbérbevételekkel kell ellensúlyozni. Ezt a két kritériumcsoportot azonban nem könnyû összehasonlítani. Nemcsak a nagyságrendeket nehéz megbecsülni, a két szektor sem független egymástól, a lakbérszínvonal befolyásolja az eladást is.

De egyéb kritériumokat is be kell vonni az értékelésbe. Kettõt már említettünk. Az egyik a hatékonysági elem, amit a bérlakásszektor javulása okoz a lakásfinanszírozási rendszerben. Ez történik a II. és IV. esetben. A másik a bérlakásállomány nagysága, amelynek hatása lesz a kerületi lakáspolitikára és arra, hogy a helyi önkormányzat milyen mértékû központi költségvetési támogatásra szorul. Amint már említettük, a szektor nagysága a négy kimenetelben számottevõen különbözik.

Végsõ és lényeges tényezõ a politikai kivitelezhetõség. Bár a IV. kimenetelnek számos pozitív vonása van, a helyi önkormányzattól két, politikailag feltehetõen népszerûtlen döntést igényel: a lakbérek és az eladási árak emelését. Minden helyi önkormányzatnak gondosan fel kell mérnie, hogy mekkora politikai tõke áll rendelkezésére, mennyi és milyen nehéz akciót vállalhat, és hogyan használhatja fel politikájának idõzítését arra, hogy egy értelmes stratégiát politikailag elfogadhatóvá tegyen.
 

A budapesti helyi önkormányzatok elõtt álló két választási lehetõség és ezek kockázata

A privatizációs kérdés értékelésekor figyelembe kell vennünk, hogy a folyamat már javában tart, története van, amely a régi rendszerben kezdõdött. Budapesten már eladtak százezer lakást, az állomány legjobb minõségû részét, és mintegy százezer lakás (a legrosszabb mínõségûek) valószínûleg tartósan a kerületek tulajdonában maradnak (megoszlásuk a kerületek között egyenlõtlen). A dolgozat elsõ részében megfogalmazott választási lehetõségek értékelésekor tulajdonképpen a két említett kategórián kívülesõ, mintegy kétszázezres állományról beszélünk.

Milyen politikailag kivitelezhetõ választási lehetõségek állnak a helyi önkormányzatok rendelkezésére?
 

Az IV. jelû választási lehetõség: az eladási árak növelése és a lakbérek emelése

A helyi önkormányzatok felemelhetik a lakások árát, és egy speciális program bevezetésével a jövõbeli vevõ veszteségét részben kompenzálnák ezzel a lakásállományba való beruházással. Ilyen alternatíva lehetõségét vázolja fel egy nemrég készült javaslat¹⁷, amelynek a révén a szektor több mint 24 milliárd forint bevételhez juthat. Ennek egyharmada az elkövetkezõ 10-15 év során visszakerülne a vevõkhöz, mint rehabilitációs alap.

Ez az árnövekedés el fogja téríteni a még döntés elõtt álló bérlõket vételi szándékuktól, ami viszont azt eredményezi, hogy évi 11 milliárd forint támogatást kell majd kifizetni (ennyit tesz ki az "igazságos" lakbér és a tényleges lakbér különbsége). A szektor túl nagy marad ahhoz, hogy rehabilitáció nélkül fenn tudná tartani a támogatásnak ezt a szintjét, így a helyi önkormányzatoknak meg kellene emelniük a lakbéreket és növelniük a beruházásaikat a szektorban. A lakbéremelés miatt a lakosságnak egy nagy része támogatásra szorul, be kell tehát vezetni a lakástámogatási programot a tulajdonosi jogok fokozatos megváltoztatásával együtt.

Ez a program négy módon veti fel az igazságosság kérdését. Egyrészt a program igazságosabb, mert (1) pontosabban célozza meg azt a csoportot, amely rászorul a támogatásra, (2) mivel az értékrés csökken, ennek az általában minden feltétel nélkül adott támogatásnak az igazságtalansága csökken. Másrészt viszont a program regresszív, mert (3) a privatizáció csökkenése az alacsony jövedelmû háztartások terhére történik, mivel õk fognak elállni a vételtõl, és (4) a magasabb eladási árak igazságtalanabbak a jelenlegi, feltételezhetõen a korábbiaknál szegényebb vevõkörrel szemben, mert akinek volt pénze, az gyorsan, elõnyösebb feltételek mellett tudta megvenni a lakását. Nem szabad elfelejtenünk azonban, hogy a vevõknek ez a csoportja kompenzációban részesül majd azáltal, hogy az újonnan privatizált lakásokba újra befektetik a bevétel egy részét. Ezeket az ellentmondásos eredményeket gondosan kell mérlegelni, de az valószínûsíthetõ, hogy a lakbér- és az értékréstámogatás pontosabb odaítélése, a jobb bérleti feltételek bevezetésének hatásával együtt, ellensúlyozni fogják az igazságtalanságokat.

Számolni kell a IV. választási lehetõséghez társuló kockázati tényezõkkel is. Ez a stratégia azon az elven alapul, hogy jobb egy folyamatot leállítani, ha az egyenlõtlenségi problémákat és nagy torzulásokat idéz elõ a rendszerben. Ez természetesen igazságtalan azokkal a társadalmi csoportokkal szemben, amelyek a következõ haszonélvezõi lettek volna ennek a stratégiánk. A rendszer leállításának társadalmi haszna azonban nagymértékben függ az idõtényezõtõl, és ezért fontos meghatározni, hogy mely idõpontban érdemes még leállítani a folyamatot.

Az "idõtényezõ" az elsõ kockázati faktor: minél késõbb áll be a fordulat, annál kisebb a haszon, és annál magasabbak a költségek. Van egy pont, amelyen túl már késõ leállítani a folyamatot, amikor a változások már többe kerülnek, mint amennyi hasznot hajtanak.

A második kockázat egy rugalmas keresleti görbe: a megnövekedett eladási ár (azaz a csökkent kedvezmény) miatt egyes családok elállhatnak a vásárlástól, elõfordulhat, hogy a privatizáció teljesen leáll. A közösségi bérlakásszektor jelentõs súlya esetén a családok bevethetik politikai befolyásukat, hogy megakadályozzák a helyi önkormányzatnak a lakbérek emelésére és a lakbértámogatási rendszer bevezetésére irányuló kísérleteit. Ezt a kockázatot, elõször is, csökkentheti valamelyest, ha a lakbéremelést úgy ütemezik, hogy idõben a lehetõ legközelebb essen az eladási feltételek megváltozásához. Másodszor pedig valószínûsíthetõ, hogy ameddig az értékrés nem nulla, a privatizáció folytatódik.
 

A II. jelû választási lehetõség: a jelenlegi privatizációs stratégia piacorientált bérlakás szektor mellett

A másik választási lehetõség az, hogy alapvetõen a jelenlegi feltételek mellett folytatják a privatizációt (bizonyos könnyen bevezethetõ változtatások mellett, mint például a részletekre fizetendõ kamat növelése), és közben a lakbéreket folyamatosan emelik, egyidejûleg a legszegényebb családoknak szánt lakbértámogatási program bevezetésével. Ekkor a magas jövedelmûek és a jobb lakáskörülmények között élõ családok kénytelenek lesznek elhagyni a szociális bérlakásszektort, és felgyorsítják a privatizációs folyamatot. A folyamat végül relatíve kis (becsléseink szerint százezer lakásnyi) szociális bérlakásszektort eredményez.

Ennek a választási lehetõségnek a hátránya a hatalmas értékrésveszteség. Ezzel a megoldással nemcsak az a baj, hogy hatása erõsen regresszív (azaz a magas jövedelmûek kapják meg az értékrés nagy részét). További negatív következménye az, hogy a bérlakásállomány ingatlan-értékének aránytalanul nagy hányada található az állománynak jelenleg eladás alatt álló részén. Ha az eladási árak nagyon alacsonyak, ezeknek a lakásoknak a vevõi hatalmas értékréshez jutnak, azaz a helyi önkormányzat gyakorlatilag elkótyavetyéli a lakásállomány legjobb részét, éppen azt, amelynek eladásából némi jövedelemhez juthatott volna, a rosszabb minõségû lakásállomány felújítására.

A magasabb jövedelmûek távozása a bérlakásszektorból csökkenti egy lakástámogatási rendszer kivitelezhetõségének esélyeit. Ezáltal lehetetlenné válhat a rendszer önfinanszírozása, sõt, bizonyos küszöb fölött csak akkor érdemes a támogatási rendszert beindítani, ha abban a magánbérlakások is szerepelnek, mivel a közületi bérlakásszektoron belül nagyon alacsony lesz a jövedelemszint.

Másrészt a magasabb lakbérszínvonal indirekt hatásának eredménye a hatékonyság növekedésében megmutatkozó nyereség és a magánbérlakás-szektor esetleges kialakulása. Feltételezve, hogy a 300 ezer privatizált lakásnak minimum 10 százalékát újra eladják vagy kiadják a magánpiacon, legalább 50-100 ezer magán bérlakással számolhatunk, ha a lakástulajdonosok tulajdonjogai megerõsödnek. Ennek feltétele egy igazságos lakáspolitika a közületi bérlakásszektorban és egy gondosan megtervezett lakástámogatási rendszer, amely a magánbérlakások bérlõire is vonatkozik. Ennek az alternatívának az ára tehát a nagy értékrésveszteség, viszont a lakásrendszer hatékonysági oldalán nyereség mutatkozik.

A II. választási lehetõséghez kapcsolódó legfontosabb kockázati tényezõ az, hogy ha a lakbérrendszert és a tulajdonosi jogokat nem lehet megváltoztatni, a szociális szektor nagyobb és vegyes lesz, azaz a jelenlegi rendszer reprodukálódik úgy, hogy közben a magánszféra nagyobb lesz. Az állomány rehabilitációja leállhat, mert a jelenlegi szabályozás mellett semmilyen pénzügyi eszközt nem lehet bevezetni.
 

Metodológiai függelék
Az elemzés kulcsváltozóinak meghatározása

Piaci érték

A piaci értékre vonatkozó becslést arra alapoztuk, hogy a megkérdezettek hogyan értékelték saját lakásukat. A felvételben szereplõk 40 százaléka válaszolt arra a kérdésre, hogy mennyi pénzt kapnának a lakásukért, ha az öröklakás volna. Ezt az adatot használva OLS regresszió analízist végeztünk, hogy meghatározzuk a függvény paramétereit. Ennek az elemzésnek az volt a célja, hogy a valódi piaci értéket jól megbecsüljük.

Az elsõ lépésben kiválasztottuk és kiejtettük a kirívó eseteket (outliers), azokat, amelyekben a piaci érték 50 millió forint felett volt. Tettük ezt azon az alapon, hogy ez az érték a hivatali helyiségek iránti keresletet tükrözi, és ha belevennénk a lakások értékének meghatározásába, az eltorzítaná az eredményeket.

A második lépésben OLS regressziós modellt futtattunk le az összes változóval (kivéve természetesen a kontraszt változókat), lépésenként, és meghatároztuk a függvény elsõ becslését. Ezután megint kiejtettük a kiugró értékkel bíró eseteket (38 outliers). Majd újra lefuttattuk a regressziós modellt, de már csak azokkal a változókkal, amelyek a korábbi regressziós modellben szignifikánsnak bizonyultak. Az eredmények a 2. és az 3. táblázaton láthatók.

A privatizált lakásokról szerzett információk között szerepel az IKV által készített árbecslés is, ezt a becsült piaci áraink érvényességének ellenõrzésére használtuk. Ugyanazt az OLS regressziót futtattuk le, lépésenként a függvény paramétereinek becslésére. Szoros összefüggést találtunk a piaci értékkel. Egy korábbi tanulmányunkban a piaci értéket más módszerrel becsültük meg, olyan képlet alapján, amelyben a paramétereket ingatlanügynökök becsülték meg (lásd Hegedûs-Struyk-Tosics 1991). Ezt az egyszerûbb megoldást is felhasználtuk számításaink ellenõrzésére.

Olykor a piaci érték negatív volt vagy irreálisan alacsony (50 ezer forint alatt). Ezekben az esetekben az IKV és az ingatlanpiaci becslés közül az alacsonyabbikat vettük számításba.
 

Elmaradt felújítás

Az elmaradt felújítás költségeit szakértõk "felújításra, költségekre vonatkozó becslései" alapján számoltuk ki. Kiszámoltuk a minta teljes elmaradt karbantartási és felújítási költségeit, és megbecsültük ezt az összeget Budapestre vonatkoztatva. Tudtuk, hogy az egész bérlakásszektort véve alapul az elmaradt karbantartások költségét 200 milliárd forintra becsülik, az arányosított budapesti számhoz képest az elmaradt budapesti karbantartás teljes összegét 100 milliárd forintra becsültük. Ennek a hipotézisnek az alapján módosítottuk az elmaradt felújítás függvényt.
 

Értékrés

Az értékrést a jelenlegi privatizációs gyakorlat alapján számítottuk ki a tulajdonjogi kérdések és az elmaradt felújítás figyelembevételével. A piaci érték 50 százalékából kivontuk az elmaradt felújítás becsült költségeit, és annak az eladási árnak a 10 százalékát, amelyet a fent leírt IKV regressziós függvény alapján becsültünk meg. (A 10% a lakásvásárlásnál befizetendõ elõleg.)

Amikor az értékrés negatív lett (ez az esetek 16%-ban fordult elõ), az értéket nullával helyettesítettük. (Ez az elmaradt felújítás költségeinek túlbecslése miatt következhetett be.)
 

Piaci lakbér

A piaci lakbérre vonatkozó becsléseket arra a kérdésre alapoztuk, amelyben a válaszolóknak becslést kellett adni arra, hogy mennyi lenne a lakásuk lakbére, ha egy magánszemélynek adnák ki. (A megkérdezettek 34%-a válaszolt.)

Az elsõ lépésben "kisimítottuk" a felsõ kiugró értékeket, de nem hagytuk ki õket a számításokból, hogy ne csökkentsük az esetszámot. (Ha a lakbér 30 000 forintnál magasabb volt, az afeletti résznek csak az 50%-át vettük figyelembe.)

A második lépésben lefuttattuk az OSL modellt, ennek eredményei a 6. táblázatban láthatók. A piaci lakbérekre vonatkozó becslésekkel kapcsolatban az a probléma, hogy Budapesten nagyon szûk a magánbérlakás-szektor, a kínálat nagyon korlátozott. A lakbérek színvonalát a magasabb jövedelmû csoportok keresete szabja meg, amelyek általában a legjobb helyeken levõ lakásokat keresik.

A válaszolók által (sõt, 1990-ben az ingatlanügynökök által is, lásd Hegedûs-Struyk-Tosics 1991) megadott lakbér szintje sokkal magasabb volt annál, mint amit a család ki tudott volna fizetni. A lakbértámogatás nagyságának operacionalizálása azonban nem egyszerû, mert nagyon szûk magánpiac van, amelyet a magas jövedelmû külföldiek uralnak. Becslésünket a "tisztességes lakbér" elképzelésre alapoztuk: milyen lenne az egyensúlyi lakbér, ha nem lenne nagy hiány a piacon. Feltételeztük, hogy a családok jövedelmének 20-25 százaléka költhetõ lakbérre, ezért a teljes családi jövedelem 25 százalékát vettük alapul. Az átlagos lakbérszint az "igazságos lakbér" elképzelés alapján a képzett piaci lakbér 38,1 százaléka volt. A piaci lakbért regressziós egyenlettel számítottuk ki.
 

Lakbértámogatás

Ellenõrzött lakbért számoltunk a szektor egészére, annak ellenére, hogy a felvétel idõpontjában a lakások 20 százaléka már magántulajdonban volt. Egyszerû képletet használtunk arra, hogy megbecsüljük a már eladott lakások ellenõrzött lakbérét. A lakbértámogatást a piaci lakbér és az ellenõrzött lakbér különbségeként értelmeztük.

6. táblázat
Az OLS regressziós modell szerint meghatározott piaci árak és piaci lakbérek

	Változó	Piaci lakásárak	Eladási ár	Piaci lakbér
A lakás mérete	Konstans	-1063610	-127712	-8004
		(0.5905)	(-0.781)	(-3.58)
	ALAPTERÜLET	21536	20423	170
		(8.19)	(1292)	(8.45)
	SZOBASZÁM	233636*	*	*
		(2.9)
Komfortfokozat	FÛTÉS 1	*	*	*
	FÛTÉS 2
	FÛTÉS 3	*		*
	FÜRDÕSZOBA 1	*	351257	*
			(2.19)
	FÜRDÕSZOBA 2	*	*	*
	WC 1	*	*	*
	WC 2	*	*	*
	BURKOLAT	*	*	*
	TELEFON	*	204725
			(2.40)
	KOMFORT 1	*	*	*
	KOMFORT 2
	KOMFORT 3
	KOMFORTFOK	194207	*	2391
		(4.18)		(3.58)
Állapot	HÁZ ÁLLAPOTA	154980	*	1416
		(3.32)		(2.34)
	TÖNKREMENT 1	*	*	*
	TÖNKREMENT 2	*	*	3362*
				(2.62)
	TÖNKREMENT 3	*	*	*
	TÖNKREMENT 4	*
	TÖNKREMENT 5	*	*	*
Helyzet, típus	BÉRHÁZ	*	*	*
	LAKÓTELEP	-172061	*	*
		(2.37)
	HÁZTÍPUS 1	*	*	*
	HÁZTÍPUS 2
	KERÜLET 1	376623	264704	5320
		(4.92)	(3.25)	(4.73)
	BELSÕ KERÜLET	*	*	*
	KERÜLET 2
	Más	HÓNAP	*	*
	R	0.76843	0.79583	0.5843
	R2	0.5905	0.6333	0.3415
	F Statisztika	88.16	66.50	33.90
	Szignifikancia	0.0000	0.0000	0.0000
	Esetek száma	985.00	985.00	901.00

* Változó nem szerepel a függvényben, mert a paraméter nem szignifikáns.

ALAPTERÜLET a lakás alapterülete m²-ben
SZOBASZÁM szobák száma
FÛTÉS 1 központi fûtés 1, egyébként 0
FÛTÉS 2 egyedi, lakásonkénti fûtés 1, egyébként 0
FÜRDÕSZOBA1 fürdõszoba a lakásban 1, egyébként 0
FÜRDÕSZOBA2 tusoló van a lakásban 1, egyébként 0
WC 1 2 db WC a lakáson belül 1, egyébként 0
WC 2 WC a lakáson belül 1, egyébként 0
BURKOLAT a padlóburkolat anyaga a lakásban, ha parketta 1, egyébként 0
TELEFON ha van a lakásban 1, egyébként 0
KOMFORT 1 fürdõszoba és központi fûtés 1, egyébként 0
KOMFORT 2 fürdõszoba van, központi fûtés nincs, melegvízellátás van 1, egyébként 0
KOMFORT 3 fürdõszoba van, központi fûtés és melegvízellátás nincs 1, egyébként 0
KOMFORT 4 nincs fürdõszoba
KOMFORTFOK a lakás állapota fokozatok szerint 1-5-ig
HÁZ ÁLLAPOTA a ház állapota fokozatok szerint 1-5-ig
TÖNKREMENT 1 elromlott WC, ha igen, l, ha nem, 0
TÖNKREMENT 2 elromlott áramszolgáltatás: ha igen, 1, ha nem, 0
TÖNKREMENT 3 elromlott villanyvezetékek a lakáson belül: ha igen, 1, ha nem, 0
TÖNKREMENT 4 beázás, ha igen, 1, ha nem, 0
TÖNKREMENT 5 elromlott vízvezetékek: ha igen, 1, ha nem, 0
BÉRHÁZ ha bérházban van a lakás 1, különben 0
LAKÓTELEP ha lakótelepen van a lakás 1, különben 0
KERÜLET 1 jobb kerületek mint, I. II. V. XI. XII.: ha igen, 1, ha nem, 0
BELSÕ KERÜLETEK belsõ kerületek, mint VI. VII. VIII. IX. XIII. XIV: ha igen, 1, ha nem, 0
HÓNAP a privatizáció megkezdése óta eltelt idõ hónapokban
 

Jegyzetek

1. Részletesebb leírását lásd: Hegedûs-Tosics 1990b

2. A vizsgálat adatai szerint 30-40 százaléka a bérlõknek "piaci" tranzakció révén jutott lakásához.

3. A vizsgálatot a Városkutatás Kft a USAID segítségével készítette el a Világbank/UNCHS Housing Indicator Project keretében.

4. Nem telt még el elég idõ ahhoz, hogy tiszta és megbízható képet kapjunk arról, hogy mi történt vagy fog történni a privatizált lakásokkal. Az alábbi adatok a piaci folyamatok beindulásának csak a kezdetét jelzik. A vizsgálatban szereplõ privatizált lakások jelenlegi használata a következõk szerint oszlik meg: a tulajdonos lakik benne - 184; a tulajdonos bérbe adta - 7; a tulajdonos elköltözött - 4; irodának használják - 5.

5. Ezeket az adatokat a kérdõíves vizsgálat során feltett, a lakók terveire vonatkozó kérdésekre adott válaszokra alapozzuk. Meg kell jegyezzük, hogy a "meg kívánja vásárolni" 20 százalékában benne vannak azok is, akik már elkezdték a privatizációs folyamatot és azok is, akik tervezik, hogy "amilyen hamar csak lehet" megveszik a lakást.

6. A lakástámogatási rendszer bevezetését a fõváros lakásprogramjának elsõ változata elutasította (lásd Budapest Szabaddemokrata Polgármesterének Programjavaslatai, 5. 1991.), de egy újabb kezdeményezésben a Szociális és Lakásügyi Bizottság már javasolja ezt a rendszert.

7. A legolcsóbb lakások esetében a fizetendõ készpénzhányad éppen fedezi az átírási díjat, az értékbecslés költségeit és az eladással kapcsolatos jogi kiadásokat.

8. Például minden kerületben van egy tilalmi lista, amelyet különbözõ politikai megfontolások alapján állítanak össze, és amely alól eseti alapon felmentést lehet kapni.

9. Nem vizsgáltuk azonban a harmadik hipotézist -mely szerint azok akarták leginkább megvenni a lakásukat, akik leginkább szerették volna az épület fenntartása és karbantartása fölötti ellenõrzést átvenni -, mert ezt a változót nem tudtuk mérni.

10. Ide tartoznak azok az esetek is, amelyekben a privatizációs folyamat megkezdõdött, de még nem írták alá a szerzõdést.

11. Ez nem teljesen komplementereset, hiszen jelentõs azoknak a háztartásoknak az aránya, amelyek nem vették még meg, de szeretnék megvenni.

12. A bérlakásrendszeren alapuló államszocialista lakásrendszerrel kapcsolatban hiba lenne általános következtetéseket levonni, mert a legtöbb támogatást a "magánszektor" kapta az államilag épített és elosztott öröklakásokon keresztül, és még Magyarországon is a teljes támogatási rendszer a magánpiac legfelsõ részét favorizálta (Hegedûs-Tosics, 19906; egy Világbank-tanulmány szerint (R. Buckley et al. 1991) az elismert költségvetési támogatásnak csak 25 százaléka ment a bérlakásszektorba.

13. Egy korábbi dolgozatban az 1982-es országos háztartás-survey (Életút-Lakásút vizsgálat) alapján becslést végeztünk: a családok 30 százaléka lakott akkor állami bérlakásban (Hegedûs-Tosics, 1990a). Felvételünk adatai szerint az 1952 után beköltözõ családok 35 százaléka "piaci" úton jutott állami bérlakáshoz (ami a minta 87%-át jelentette). Azaz lakásukat a "szürke piacon" vették. A családok másik 58 százaléka állami csatornákon jutott lakásához, míg 7 százalékuk egyéb módon (örökölte, házastársához költözött stb.) Ez a tény gyakorlatilag megkérdõjelezi azoknak a tanulmányoknak a kutatási módszerét, amelyek a közületi lakások bérlõinek szociális összetételét közvetlenül az állami politika eredményének tulajdonítja. Ráadásul mivel sok állami-lakás bérlõ a piacon keresztül jutott lakáshoz Alexeev (1988) szerint a támogatás tulajdonképpen annak az árnak az ellentételezése, amit a bérlõ azért fizetett, hogy bejusson a szektorba.

14. Feltételeztük, hogy a család jövedelmének 20-25 százalékát lehet lakbérre költeni, úgyhogy a teljes családi jövedelem 25 százalékát tekintettük maximális lakbérkiadásnak (felsõ határt vettük, mert feltételezhetõ volt, hogy a tényleges jövedelmek valamivel magasabbak, mint amit a kérdezettek jelentettek). Ez a 21 733 forintos havi családi jövedelem alapján 5 430 forintot adott ki.

15. A támogatás elosztás egyenlõtlenségét két lépcsõben kell vizsgálni: elõször a szektorba kerülés lehetõségét, aztán a támogatáshoz jutás lehetõségét. Most a második kérdésre összpontosítunk, arra, hogy a lakbértámogatás hogyan oszlott el a különbözõ jövedelmi csoportok között. (Dániel 1985; Dániel-Semjén, 1987; Hegedûs-Struyk-Tosics, 1991).

16. Ez a helyi és a központi kormányzat közötti játszma része: a közüzemi díjakat emelték mielõtt törvényes lehetõség lett volna a lakbérek kiigazítására, így most kevesebb "hely" marad a helyi önkormányzatoknak a lakbéremelésre.

17. Struyk-Hegedûs-Heller-Mark-Tosics.Inner City Privatization, MRI-UI.1992.
 

Hivatkozások

Alexeev Michael 1988.: Market vs. rationing: the case of Soviet Housing Review of Economics and Statistics (Vol LXX), 3, August

Robert Buckley-Loic Chiquier-Silvia Sagari-Douglas Diamond-Raymond Struyk 1991.: Housing Policy Reform in Hungary. May, Report No. 9031-HU

Dániel, Zsuzsa 1985. The Effect of Housing Allocation on Social Inequality in Hungary. Journal of Comparative Economics, Central Redistribution , vol. 31, 87-104.

Dániel, Zsuzsa-András Semjén 1987. Housing Shortage and Rents: The Hungarian Experience, Economics of Planning (vol. 21), no. 1.

Hegedûs, József-Iván Tosics 1990a: Moving away from the Socialist Housing Model: The Changing Role of Filtering in Hungarian Housing. In: Willem van Vliet-Jan van Weesep (eds.) Government and Housing, Urban Affairs Annual Reviews, Volume 36.

Hegedûs József-Tosics Iván 19906: A magyar közösségi bérlakásszektor kialakulása és dilemmái. EGSZI Gyorsjelentés (XXIV évfolyam) augusztus 22.

Hegedûs, József-Raymond Struyk-Iván Tosics: Integrating State Rental Housing with the Private Market. Urban Institute Report 91-7.

Struyk, Raymond-Micheal Heller-Katherine Mark 1991. Financing Sales of Budapest Districts Rental Housing, Urban Institute

Struyle, Raymond-Hegedtfs, József-Heller, Michael-Mark, Katie-Tosics, Iván 1992. A budapesti belsõ városrészek bérlakásállományának privatizációja. Városkutatás Kft

Szelényi, I. 1983. Urban Inequalities under State Socialism. Oxford: Oxford University Press