Bevezetés - konceptuális keretek
Az elemzés kiindulópontja a kelet-európai lakásmodell, ahol az állam kezében tartotta a lakásszektor keresleti és kínálati oldalát is és nem engedte meg, hogy a piaci mechanizmusok kialakuljanak és integráló mechanizmusként mûködjenek. Ennek a modellnek tipikus jellemzõi voltak a "luxuslakás-ellenes" intézkedések, a "zárt városok" politikája, "az egy család egy lakás" elve, az állandósuló építõanyag-hiány a magánszektorban, a szigorú foglalkoztatási politika stb. Valamennyi kelet-európai országban kialakult egy "második" lakáspiac, amelynek létét a rendszer "repedései" magyarázzák (Hegedûs-Tosics 1994). A kelet-európai országok lakásrendszerei közötti különbségeket az magyarázza, hogy az állam mennyire volt konzekvens a fent említett területeken: mennyire engedte, hogy a "repedések" következtében rendszeridegen mechanizmusok állandósuljanak. E mechanizmusok tipikus példái voltak az állami tulajdonban lévõ lakások magánszemélyek közti cseréje, az "elszivárgott" építõanyagok fekete piaca, az illegális építkezések, az építõmunkások "hétvégi" alkalmazása, a telkek névleges ára stb. Ugyanakkor a kelet-európai lakásmodellben a rendszeridegen elemekre épülõ tranzaktív viszonyok (cserék, adásvételek stb.) nem voltak képesek valódi piaci visszacsatolási mechanizmusok tartós mûködtetésére: az állami gazdaságpolitika nem hagyta, hogy ezek a viszonyok dominánssá, meghatározókká váljanak. Szélsõ formájukban ezek a mechanizmusok egyfajta kettõs piaci rendszert eredményeztek, mint például Magyarországon.
A tanulmány alapkérdése az, hogy miként bomlik fel ez a lakásmodell és milyen irányban fejlõdik tovább. A kiinduló állítás az, hogy létezett egy közös modell, amelyben az állami szektor játszotta a domináns szerepet (Szelényi 1983; 1987; Manchin-Szelényi 1986), mellette azonban másodlagos mechanizmusok is mûködtek. Az egységes modell annak ellenére létezett, hogy a térség különbözõ országaiban az állami szektor eltérõ intézményi keretek között kontrollálta a lakáspiacot: például Kelet-Németországban a városi bérházakat magántulajdonban hagyták (de az elosztás, a lakbérek és a felújítások tekintetében alig volt különbség), vagy Bulgáriában gyakorlatilag alig létezett állami bérlakás, de a magánlakás-forgalom szinte teljes mértékben állami/tanácsi kontroll alatt volt. A tulajdonosi formákban a szövetkezetek, önkormányzatok és vállalatok stb. szerepében mutatkozó különbségek nem rejthetik el ezen rendszerek közös, fõ jellemvonásait.
A változások konceptualizálása érdekében tekintsük a következõ egyszerû sémát (lásd ábra), amely két dimenziót, azon belül pedig két-két esetet különböztet meg:
- tulajdon alapján állami/közösségi és
magán szektort,
- integratív mechanizmus alapján piaci és nem
piaci szférát.
E séma segítségével kétszer-kettes ábrát kapunk, amelyeknek egyes celláiban az oszlopok nagysága azt tükrözi, hogy a lakásállomány mekkora hányadára jellemzõ az adott kombináció. A sematikus ábra egyes cellái a lakásrendszer tipikus elemeit reprezentálják.
A. Állami/nonprofit szektor és piaci mechanizmus
A nyugat-európai rendszerekben mûködõ lakástársaságok vagy önkormányzatok annak ellenére, hogy közvetlen vagy közvetett támogatásokat élveznek, piaci környezetben mûködnek, a hitelek, az építõkapacitások piacán ugyanúgy versenyezniük kell, mint a háztartások - támogatásokkal módosított - fizetõképes keresletéért.
B. Magánszektor és piaci mechanizmus
A nyugati rendszerek domináns eleme: amikor a lakás a piaci szektor része és csak közvetett állami beavatkozás befolyásolja a lakáspiac e részpiacának szereplõit. Ennek a modellnek - sok elõnye mellett - erõsen torzító hatású részei is lehetnek (pl. az Egyesült Államokban a lakásberuházások utáni adókedvezmények).
C. Állami/nonprofit szektor és nem piaci mechanizmus
Tipikus esetben a kelet-európai rendszer állami és szövetkezeti lakásai tartoznak ebbe a típusba. A lakásállomány mûködését alapvetõen nem piaci mechanizmusok dominálják. Így például a lakbérek szintje, a lakásfelújítások, a szektor nagysága mind politikai döntéstõl függenek, a gazdasági megfontolások másodlagos szerepet játszanak. Ezzel összefér a lakások bérleti jogviszonyának magánszektoron belüli cseréje, ahol az ellenértéket a kereslet és kínálati viszonyok határozzák meg, de ez nem hat vissza a lakások termelésére.
D. Magánszektor és nem piaci mechanizmus
A kelet-európai lakásmodell értelmezésével kapcsolatos vita ennek a részpiacnak az értelmezése körül bontakozott ki: Szelényi elmélete ezt a szektort alapjában piacinak tekintette, és ennek alapján következtetett a "piacnak" mint másodlagos mechanizmusnak a lakás-egyenlõtlenségekre való hatására. A mi állításunk az volt, hogy a kelet-európai lakásrendszerben a magán-lakásépítés - a saját kivitelezésben megvalósult ún. kalákás építkezés - olyan gazdasági környezetben valósul meg, amely fékezi és semlegesíti a piaci hatásokat (Hegedûs 1988).
E séma segítségével tömören jellemezhetjük az ábrán szereplõ három lakásmodell típust: a nyugat-európai (1c), az észak-amerikai (1d) és a kelet-európai (1a) modelleket. Mind a nyugat-európai, mind pedig az észak-amerikai modellnek domináns eleme a B) szféra, a két modell alapvetõen a közösségi lakásállomány nagyságában különbözik: a nyugat-európai rendszerekben hagyományosan nagyobb arányú a közösségi szektor. A kelet-európai modellben a C) szféra dominál, ugyanakkor az ettõl eltávolodó magyar lakásrendszerben (1b, 1980-as évek) megjelenik a szûk piaci és az egyre bõvülõ nem piaci magánszektor [D) szféra].
A tanulmány alapkérdése az, hogy milyen irányban
alakul át a kelet-európai modell (1e): a nyugat-európai,
a közösségi szektorra jobban építõ
modell, vagy pedig az észak-amerikai modell irányába.
Hipotézisünk szerint az átmenetben jelentõs
társadalmi és politikai erõk lassítják
az átalakulást, és inkább egy "új" modell
irányába hatnak, amelyben a nem piaci magánszektor
játszik domináns szerepet.
Az örökség: a kelet-európai lakásmodell teljesítményének értékelése
A kelet-európai lakásrendszereket elemzõ tanulmányok többnyire arra koncentrálnak, hogy mi a hatása ezeknek a modellnek a társadalmi egyenlõtlenségekre, és mi határozza meg az elosztási mechanizmusokat. Valójában nem áll rendelkezésünkre olyan adat, amelynek alapján a modell gazdasági eredményességét mérni lehetne. Releváns kérdés tehát, hogy az átalakulás kezdetén milyen volt a lakáshelyzet. Az átmeneti periódus kezdetének fõ mutatóit összehasonlítva azt látjuk, hogy a kelet-európai modell meglepõen jól teljesített néhány tekintetben, és rosszul teljesített más szempontokból. Az 1. táblázat adatait, amelyek a térség fõvárosainak legfontosabb mutatóit tartalmazzák, összehasonlítottuk olyan országok fõvárosainak adataival,1 amelyek hasonló gazdasági fejlettségi fokon állnak a világ többi részén2 és Nyugat-Európában.3
1. Lakásbérlet és tulajdonosi jogok
A korábban központi tervezésre épülõ kelet-európai gazdaságokban egyértelmûen elõnyben részesítették a bérlakásokat, amit jól mutat a magántulajdonban levõ lakások alacsony aránya. A kelet-európai városokban a lakásoknak átlagosan csak 28 százaléka volt magántulajdonban 1990-ben, szemben a nyugat-európai városokkal, ahol 65 százalék, és az összehasonlításban szereplõ többi országgal, ahol 62 százalék. Az országos adatok azonban azt mutatják,4 hogy a lakások sokkal nagyobb része volt magántulajdonban Kelet-Európa többi városaiban és vidéki területein, mint a fõvárosokban. Így a magántulajdonban lévõ lakások aránya egész Kelet-Európát tekintve közelítette a másik két ország csoport adatát.
2. A lakásárak
Akár a hasonló jövedelemmel rendelkezõ összehasonlított országokhoz, akár Nyugat-Európához képest a lakbérek Kelet-Európában 1990-ben sokkal alacsonyabbak voltak mint a "normál" szint, a jövedelmek 5,7 százalékát tették ki, ezzel szemben Nyugat-Európában 15,9 százalékát, a többi összehasonlított országban 20,5 százalékát. Ezek a különbségek azt mutatják, hogy az állami kontroll mennyire kiterjedt volt a lakbérek felett Kelet-Európában, szemben az összehasonlított országok csoportjaival, ahol általánosságban a piac határozta meg a lakbéreket. Ugyanakkor a lakások átlagos vételára a jövedelmekhez képest sokkal magasabb volt Kelet-Európában, mint akár Nyugat-Európában, akár az összehasonlított országokban: a lakások vételárának középértéke 9,3-szerese az éves jövedelmeknek a kelet-európai városokban, 4,2-szerese az összehasonlított országokban és 4,7-szerese a nyugat-európai országokban. A magasabb kelet-európai lakásár-jövedelem hányados azt tükrözi, hogy a valóságban megfigyelt tranzakciók esetében a vételár csak viszonylag szûk piacra vonatkozik, azokra az árszintet meghatározó, általában jobb módú (másodlagos jövedelmekkel, külföldi megtakarításokkal rendelkezõ) háztartásokra,5 amelyek hajlandóak voltak lényegesen többet fizetni az eladásra kínált megfelelõ lakásokért.
Nagyrészt a jövedelmekhez képest alacsony kelet-európai lakbérekkel magyarázható a hosszú sorban állás a támogatott bérlakásokért és a látszólagos lakáshiány az átmenetet megelõzõ idõszakban.
3. A lakások minõsége és mennyisége
Kelet-Európában a városok lakásainak minõsége meglepõen jó a hasonló egy fõre jutó GDP-vel rendelkezõ országokhoz képest, sõt gyakran viszonylag közel van a nyugat-európai városokhoz, annak ellenére, hogy az egy fõre jutó GDP 1990-ben (átlagosan 2552 dollár) csak egynyolcada volt a nyugat-európainak (19 972 dollár).6 A fontosabb mutatók szerint a kelet-európai városokban a lakások kevésbé zsúfoltak - csaknem 40 százalékkal több alapterület jut egy személyre, és 77 százalékkal több lakás 1000 személyre -, mint a hasonló jövedelmû országokban.
Ezek az összehasonlítások azt mutatják, hogy a kelet-európai városok lakásállománya átlagosan sokkal jobb, mint ami a jövedelmi szintek alapján várható lenne. A lakáshiány problémája, amelyre gyakran hivatkoznak a térségben, valószínûleg csak úgy igazolható, ha Nyugat-Európával teszünk összehasonlítást (ami nem megalapozott, tekintve, hogy az ottani jövedelmek nyolcszorosan meghaladják a kelet-európaiakat), vagy pedig ha olyan elvárásokat támasztunk, amelyek évtizedek alacsony és mesterségesen eltorzított árain alapulnak.
Másrészt bõségesen található arra bizonyíték, hogy a lakásellátás minõségének és mennyiségének általánosan magas színvonala ellenére problémák vannak:
- a lakások elosztását tekintve sokkal kisebb a
megfelelés a háztartások jövedelmi színvonala
és a lakások minõsége, illetve mennyisége
között, és sokkal gyakoribb, hogy nagy háztartások
kis lakásokban szorulnak össze, kis családok pedig nagy
lakásokban élnek;
- a többlakásos házak meglévõ állományának
állapota sokkal rosszabb, mint a piacgazdaságokban, jelentõs
az elmaradt karbantartás a gazdaságossági szempontból
szükséges normális fenntartási ciklusokhoz képest;
- a rendelkezésre álló lakások választéka
a típust, stílust és minõségi színvonalat
tekintve jóval korlátozottabb, mint a piacgazdaságokban;
- a kelet-európai városokban a lakások elhelyezkedése gyakran olyan mintát mutat, amit láthatóan befolyásoltak a városok külsõ negyedeiben épült nagy panellakásos lakótelepek, és emiatt a lakások gyakran sokkal távolabb esnek a munkahelytõl, mint az a piacgazdaságokban megszokott, ezért a munkába járás költségei magasabbak, és az infrastruktúra és az energiaellátás is többe kerül.
4. Lakásépítés és beruházás
A lakásépítést gyakran mérik az 1000 fõre esõ elkészült lakások számával. 1990-ben a kelet-európai városokban átlagosan 4,5 újonnan épült lakás jutott 1000 fõre (Varsóban csak 1,9, Vilniusban 6,4). Ugyanez az arány Nyugat-Európában 6,1, a többi összehasonlított országban 7,4 volt, ami arra utal, hogy a kelet-európai térségben a lakásépítés lendülete viszonylag alacsony az összehasonlításban szereplõ többi csoporthoz képest.7 A lakásberuházások a GDP-ben átlagosan 3,7 százalékot tettek ki a kelet-európai országok között 1990-ben, ami kevesebb, mint a lakáscélú beruházásokra fordított hányada a városok bruttó össztermékének a jövedelmet tekintve hasonló országokban, ahol ez 6,3 százalék, és a nyugat-európai városokban, ahol ez 3,8 százalék volt 1990-ben. Az újonnan alakuló háztartások száma Kelet-Európában alacsony és csökkenõ tendenciát mutat: a térség fõvárosaiban a háztartások száma 1980 és 1990 között évente átlagosan 1,4 százalékkal nõtt. Ez a nagyon kis növekedés "ellensúlyozta" az új lakásépítés csökkenõ teljesítményét, így azt mondhatjuk, hogy általánosságban nemcsak jobb minõségû volt a kelet-európai lakásállomány, mint a hasonló jövedelmi szinttel rendelkezõ országokban, de a lakásépítés is legalább annyira lépést tudott tartani az újonnan alakuló háztartások számával. A lakásokkal kapcsolatos tervezés és a szabályozási keret nem sok figyelmet fordított olyan tényezõkre, mint a szûkösen rendelkezésre álló telkek ára. Az építõipart az állami monopólium olyan túlsúlya jellemezte, amirõl a piacgazdaságokban már bebizonyosodott, hogy igen alacsony hatékonyságú és érzéketlen a fogyasztói igényekre.
5. Finanszírozás és támogatások
A lakásfinanszírozás fõ forrásai
az államilag mûködtetett bankok voltak, amelyeknek mûködési
elvei szinte semmilyen hasonlóságot nem mutattak a nyugati,
piacorientált bankok mûködési elveihez. A tulajdonhoz
való jog, különösen a magántulajdon birtoklása,
elidegenítése és szerzése erõsen korlátozva
volt. A magas, ugyanakkor gyakran nem megfelelõen célzott
támogatások erõsen torzítottak abban a tekintetben,
hogy milyen motivációt jelentettek a lakóknak, az
építõknek és a pénzintézetnek.
Az ilyen támogatások sokféle formát öltöttek,
de szinte mindig tartalmaztak jelentõs nagyságú, központi
költségvetésbõl átutalt összeget.
Az állami bérlakásokhoz és néhány
országban a szövetkezeti lakásokhoz is jártak
támogatások a kezdeti beruházások költségeinek
fedezésére és a folyamatos mûködtetésre
és karbantartásra. A pénzbeli támogatások
az építési költségek egy részének
egyszeri leírását jelentették, a fennmaradó
összeg egy részét egyben kellett megfizetni a vevõnek,
a maradékot pedig kölcsöntörlesztés formájában,
erõsen támogatott kamatfizetéssel. A támogatások
másik formáját a lakbérek nagyon alacsony szintje
jelentette: a nyolcvanas évek végén a lakbérek
a becslések szerint a mûködési költségek
20-30 százalékát fedezték csak a térség
országaiban. A közüzemi díjak is állami
támogatást élveztek. 1990-ben a fûtés
és az elektromos áram jóval olcsóbb volt, mint
máshol a világon. Az infrastruktúra típusának
megválasztásánál (pl. távfûtés)
nemigen vették tekintetbe az energia világpiaci árát
és más külsõ tényezõket.
Az átmenet eredményei a lakásszektorban (1990-1994)
1990-tõl kezdve a kelet-európai országokban jelentõs változások történtek8 a lakásszektor területén. Egy részük az ösztönzõk és az intézmények tudatos átszervezésének eredménye volt, más részük a szektor általános makrogazdasági teljesítményének hatására következett be. A politikai változásokat követõen a térség országaiban megkezdõdött a gazdaság erõteljes belsõ átszervezése. Az állami szerepvállalás kezdett visszaszorulni a gazdaságban, a központi támogatások a gazdaság minden területén radikálisan csökkentek, a gazdaság magánszektora növekedésnek indult, és az új befektetési prioritásokat igyekeztek jobban összhangba hozni a piacközpontú és nyitott gazdaságokat jellemzõ tendenciákkal. A befektetések például kezdtek átkerülni a központi tervezés által korábban támogatott szektorokból - a mezõgazdaság, ipar, lakásépítés - olyanokba, amelyek sok nyílt piacközpontú országban a leggyorsabban fejlõdõ ágazatok között foglalnak helyet: kereskedelem, szolgáltatások, szállítás és hírközlés. Amellett, hogy a lakásszektorban szabad utat engedtek a makrogazdasági tényezõk befolyásának, az általános irányelvek is befolyást gyakoroltak a szektor teljesítményének olyan mutatóira, mint
- a decentralizáció, az önkormányzatok szerepének
növelése, a korábbi, politikailag meghatározott
központi tervezés felváltása a helyi körülmények
és a helyi politikai erõk által befolyásolt
helyi döntéshozatallal;
- a privatizáció, a lakások visszaszolgáltatása
a korábbi tulajdonosoknak (a tulajdonjogok szerkezetének
és eloszlásának megváltoztatása a javak
elosztásának és a saját tulajdonú, illetve
bérelt lakások relatív árainak változtatásával
együtt) és a korábbi modellben domináns monopol
jellegû állami intézmények (építõipar,
építõanyag-ipar, ingatlankezelõ vállalatok
stb.) privatizációja.
Tekintettel arra, hogy Kelet-Európában az utóbbi idõben a makrogazdasági és demográfiai tényezõk meghatározó szerephez jutottak a lakásszektor teljesítményének befolyásolásában, az átmenet elsõ fázisában a piac irányába történõ mozgás számos tényezõjét lehet észrevenni.
1. A lakások tulajdonjoga
Az átmenet kezdeti éveiben az állami tulajdonú bérlakások nagymértékû privatizációja zajlott le a térségben.
A 2. táblázatból kitûnik, hogy több mint 3 millió lakást (1990-ben az állami bér-lakásállomány csaknem egyharmada) adtak el a lakóknak, és csaknem 300 000 lakást (a korábbi állami bérlakásállomány 3%-át) adtak vissza korábbi jogos tulajdonosainak. Ilyen rövid idõ alatt ilyen sok lakás még soha nem cserélt gazdát. A változások következtében az állami és a "félig állami" bérlakás szektor részesedése a teljes lakásállományból 35,5-rõl 24,5 százalékra csökkent 1990 és 1994 között (3. táblázat), és ez a folyamat még nem zárult le. Közelítõ számítások szerint a vagyonátruházás mértéke a GDP 25 százalékát teszi ki ezekben az országokban. A legtöbb esetben ez a vagyonátruházás "ajándékozásszerûen" valósult meg - olyan privatizáció útján, ahol az eladási ár a alacsonyabb volt a becsült piaci ár 15 százalékánál. A privatizáció adminisztratív jellemzõi azonban különbözõek voltak a különbözõ országokban. A privatizáció eredményei eddig nem sok befolyást gyakoroltak általánosságban a magántulajdonban lévõ bérlakások szektorára, amelynek részesedése a teljes lakásállományból 2,1-rõl 3,8 százalékra nõtt a térségben.
A privatizáció mellett elkezdõdött a korábban államosított lakások visszaszolgáltatása eredeti tulajdonosainak a térség sok országában, bár ez a folyamat változó ütemben, általában lassan zajlott. 1994-re a legtöbb országban az állami lakásállomány 2 és 10 százalék közti részét visszaszolgáltatták eredeti tulajdonosaiknak. Bizonyos városokban ez az arány lényegesen magasabb, Prágában például 37 százalék, Rigában pedig 16 százalék. Többnyire türelmi idõt biztosítottak a lakásban tartózkodó bérlõk elhelyezésére - általában 3-7 évet -, bár néhány országban (pl. Lengyelországban és Szlovéniában) kikötötték, hogy a lakásban tartózkodó bérlõnek meghatározatlan ideig joga van a lakásban maradni, és a lakás csak akkor kerül vissza az eredeti tulajdonos birtokába, ha a bérlõ meghal vagy önként elköltözik. A lakások visszaadási folyamatának adminisztratív szempontjait általában rendezettnek ítélik meg a térségen belül, bár a lakásban tartózkodó bérlõk jogaival kapcsolatos részletek több helyen még kidolgozásra várnak.
2. A lakások és megfizethetõségük
Annak ellenére, hogy a lakbérek néhány országban megemelkedtek, a lakbérek és a jövedelmek aránya a régión belül 5,l-rõl 1,9 százalékra csökkent 1990 és 1994 között (4. táblázat). Ez azt mutatja, hogy az állami hatóságok általában nemigen akarnak szembenézni azzal a kényelmetlen helyzettel, hogy a lakbéreket felül kellene vizsgálni annak érdekében, hogy a mûködési költségek nagyobb hányadát fedezzék. Ezzel szemben a közüzemi díjak a jövedelmekhez képest a térség minden országában emelkedtek, összességében a háztartások költségvetésének 5,8 százalékát tették ki 1990-ben. 1994-ben pedig már 11,4 százalékát. Így a lakbérek és a rezsi hányada átlagosan 10,9-rõl 13,3 százalékra nõtt ebben az idõszakban. Néhány országban a közüzemi díjak elérték a jövedelmek 10-20 százalékát, mivel nagymértékben vették igénybe a jövedelmeknek azt a hányadát, amelybõl magasabb lakbéreket tudtak volna fizetni a lakók.
Miközben a lakbérek még mindig adminisztratív korlátozások alá esnek a térség legtöbb országában - mivel az állami bérlakás szektor jelentõsége nem szûnt meg -, a lakások árát a piaci tényezõk határozzák meg szabadon. Adatok szerint a lakások árai a jövedelmekhez képest csökkentek a térség számos országában. A lakásár-jövedelem hányados középértéke 1990-ben még 6-7, 1994-ben már csak 4,4 volt (5. táblázat), bár ezek az adatok csak megközelítõen pontosak. A fõvárosokban a fenti hányados 9,3-ról 6,8-ra csökkent. Ez a csökkenõ tendencia összhangban van azzal, hogy a lakáspiacok jobban mûködnek a térségben, feltehetõen annak köszönhetõen, hogy megnõtt a lakók mobilitása, megszüntették az egy személy több lakás feletti rendelkezését korlátozó elõírásokat, több lakás került magánkézbe (a lakásprivatizáció, illetve a lakások visszaszolgáltatása eredményeképpen), továbbá annak, hogy a lakóingatlanok már nem számítanak többé az értékõrzõ megtakarítások elsõszámú eszközének, és az építõipari magánszektor egyre inkább ki tudja elégíteni azoknak az igényeit, akik korábban a leginkább korlátozottak voltak választásaikban.
1990-hez képest nagymértékben megnõttek a szociális problémák. A lakásra fordított költségek (lakbér + rezsi) összege az állami bérlakás szektorban a jövedelmek 33 százalékát teszi ki a népesség legkisebb jövedelemmel rendelkezõ egyötödénél, ez az érték a CETE (közép-kelet-európai) országaiban 38, a Balti-országokban pedig 51 százalék. Ezek a számok jelzik, hogy fontos lenne egy biztonsági lakásháló elemeinek kialakítása, például normatív lakástámogatási rendszer kiépítésével (Hegedûs-Struyk-Tosics 1991). Ilyen szociális háló hiányában egyre több család lesz kénytelen kisebb lakásba költözni (ami nem könnyû, mivel a mobilitás még mindig alacsony), vagy csökkenteni a közüzemi szolgáltatások fogyasztását (ami sok esetben szintén nem könnyû, mivel csak közös mérõórák vannak, illetve az egyéni fogyasztás-felhasználás nem szabályozható). Ez egyre több esetben oda vezet, hogy a családok nem fizetik ki a számlákat (hátralékba kerülnek), vagy elveszítik a lakásukat (hajléktalanokká válnak).
3. Lakásépítés és beruházások
A lakásépítés és beruházás meredeken csökkent 1990 és 1994 között (6. táblázat). A GDP-hez mért beruházások 3,2-rõl 1,6 százalékra (átlagosan 50%-kal) estek vissza. A legmeredekebben Lengyelországban, 65 százalékkal, a legkevésbé pedig Romániában, 22 százalékkal (bár itt már korábban is igen alacsony szinten voltak). Annak ellenére, hogy átlagosan nagyfokú visszaesés következett be, a lakásberuházásoknak a GDP százalékában mért visszaesése csak 33 százalékos volt. Figyelembe véve, hogy a lakásépítés még a piacgazdaságokban is nagyon változó az üzleti ciklusok során (a csúcsról a mélypontra való egyharmados visszaesés egyáltalán nem ritka a piacgazdaságban), ezek a visszaesések - mivel olyan idõszakban történtek, amikor magas volt az infláció és a gazdaság radikális átalakuláson ment keresztül -, úgy tûnik, nem különböznek lényegesen attól, ami egy piacgazdaságban is várható lett volna. Elemzõk azonban rámutatnak, hogy a "GDP legalább 1,5 százaléka szükséges a zéró nettó lakásépítéshez" (Buckley-Gurenko 1996: 11), és hogy ezen az alapon a térség számos országában a lakásépítés olyan szintre esett vissza, ami a beruházások nettó értékét tekintve negatív. Ez valószínûleg erõsebb politikai nyomást fog gyakorolni abban az irányban, hogy valamit tenni kell a lakáshiány megoldása érdekében, még akkor is, ha az állományt tekintve nincs igazán lakáshiány.
A lakásépítés darabszámokban mérve is visszaesett. 1990-ben még 3,6 új lakás jutott 1000 fõre, 1994-ben már csak 1,8; ami 50 százalékos csökkenést jelent, a legmeredekebb visszaesés a Balti-államokban történt, ahol a GDP is a leginkább csökkent ebben az idõszakban. A térség számos országában (különösen a Balti-országokban és Szlovéniában) a háztartások száma is csökkent ugyanabban az idõszakban, a CETE régió országaiban pedig a háztartások száma lassabban növekedett, mint a lakásállomány.
Eltekintve attól, hogy a meglévõ lakásállomány mennyire megfelelõ, nyilvánvaló, hogy a lakáspiacok átalakulásával (az építõipari magánszektor térnyerésével) az új lakások mérete és minõsége nagymértékben növekedett, általában annak eredményeként, hogy a piacon megjelent a korábbi rendszer korlátozó intézkedései alól felszabadult kereslet. 1980 és 1990 között az újonnan épült lakások átlagos alapterülete 62-rõl 73, a rákövetkezõ négy évben már 86 négyzetméterre nõtt, a növekedés mindkét idõszakban 18 százalékos volt (ami a második idõszakban a térség országaiban 5 és 58% között szóródott). A mindennapos tapasztalatok szerint az új lakások minõsége más szempontokból is javult ebben az idõszakban.
1980-ban az új lakások mintegy 55 százalékát az állami építõipar állította elõ (7. táblázat), 16 százalékát a szövetkezetek - itt ugyancsak számottevõ volt az állami szektor részvétele a tervezésben és a kivitelezésben -, a fennmaradó 29 százalék készült a magánszektorban, fõleg magánerõs építkezések formájában. 1994-re az állami szektor részesedése 20 százalékra esett vissza, a szövetkezeti építkezések aránya 21 százalékra nõtt, a magánszektor részesedése pedig már 57 százalékot tett ki. Új jelenség a piaci típusú lakásépítés,9 bár jelenlegi részesedése (2%) igen alacsony, annak következtében, hogy az új lakások árai magasak a jövedelmekhez képest, a lakáshitelezés problémája pedig megoldatlan. A lakásépítési szektor átalakulása a jövõben folytatódni fog, az állami szektor további visszahúzódása mellett a legvalószínûbb fejlemény a szövetkezeti lakásépítés igen erõs csökkenése lesz. Mindkét tendencia tovább növeli majd a magán és piaci típusú lakásépítés arányát.
A beruházó típusában bekövetkezett változások radikális változásokkal jártak az építõipar szervezeti formáiban ott, ahol az állami kivitelezõket magánkivitelezõk váltották fel. 1980-ban a térségben a lakások átlagosan 41 százalékát az egyes lakáspiacok öt legnagyobb beruházója építette, a Balti-országokban, ahol az állami beruházók nagyobb mértékben uralták a piacot, ez az arány 71 százalék volt. 1990-re az átlagos "koncentrációs arány" 31 százalékra esett vissza, 1994-re pedig 13 százalékra, ami rendkívül alacsony ipari koncentrációs arány, és arra utal, hogy a térség legtöbb országában igen versenyképes építõipar alakult ki rendkívül rövid idõ alatt.
Kérdéses, hogy a szabályozási keret, amely az építési elõírásokat és az infrastruktúrával és a föld használatával kapcsolatos szabályokat is tartalmazza, mennyire teszi lehetõvé olcsóbb lakások építését, vagyis azt, hogy kisebb, gyengébb minõségû házak épüljenek, sûrûbb beépítettséggel és megfizethetõbb infrastrukturális normák szerint.
4. Finanszírozás és támogatások
A lakásfinanszírozás, amely kezdettõl fogva csekély szerepet töltött be az egész pénzügyi rendszeren belül - és általában tovább csökkent az átmenet elsõ éveiben, kezdetleges állapotban maradt a banki és egyéb pénzügyi piacok gyors fejlõdéséhez képest. Ez részben a magas nominál- és reálkamatoknak tulajdonítható, részben pedig a verseny hiányának és más intézményi problémáknak.
A lakáshitel portfolió, a lakáscélú kölcsönök részesedése a bankok hitelállományaiban 1990 és 1994 között csökkent négy országban azon öt közül, amely adatot szolgáltatott mindkét idõszakra vonatkozóan (8. táblázat). Ennek részben az az oka, hogy a bankoknak komoly fenntartásaik vannak a lakáshitelezés "valóságos" oldalát illetõen, ahol a hitelezés kockázata nagyobb, mint amilyen egy piacorientált gazdaságban lenne - a jogcímekben mutatkozó bizonytalanság, a naprakész, jól mûködõ ingatlan-nyilvántartási rendszer hiánya és amiatt, hogy a nem fizetõk esetén nem lehet érvényesíteni a jelzálogjogot. A másik ok pedig az, hogy a bankok között nincs verseny a lakáshitelezés területén. A legnagyobb hitelezõ részesedése a lakáshitelekbõl a középértéket tekintve még mindig 83 százalék.
Ugyanakkor a hitelezési gyakorlat racionalizálásában elõrelépés történt a térségben mindenütt. A hitelezési és a betétkamatok közötti kamatrés a lakáshitelezéssel foglalkozó bankoknál negatív volt 1990-ben a térség mindegyik országában, ez 1994-re azonban már csak Albániára volt jellemzõ. Az új bankok pénzügyi lehetõségeket keresnek, és kedvezõbbnek tartják az államkötvények piacát, amely a megtakarításokért folytatott versenyre készteti a bankokat. Kétséges, hogy ezek a fejlemények mennyiben segítik elõ a gazdasági stabilizációt (lásd az orosz bankok küzdelmét az inflációból származó haszonért, a magyar bankkonszolidációt stb.). A magas hitelkockázatot tartják a legnagyobb akadálynak a hitelezési piac kiterjedésének útjában, de ezek az elemzések nem tûnnek kielégítõnek, mivel nem áll rendelkezésre pontos információ a kockázat mértékérõl. A monopolhelyzetben lévõ bank nem érdekelt a hitelkockázat tényleges nagyságának nvilvánosságra hozatalában, vagy ha az magas, a csökkentésében, mert ezzel növelné annak valószínûségét, hogy versenytársa akad a piacon.
Másfajta újítások a bankokat jobban ösztönzik a hitelezésre, a háztartásokat pedig a hitelfelvételre. Az infláció kezelése érdekében szükség van megfelelõ eszközökre, és a szakirodalomban az a másik tévedés, hogy a fejletlen pénzügyi szektor nem teszi lehetõvé ezeknek a fejlett eszközöknek (kettõs indexálású DIM, vagy halasztott kamatfizetésû DPM-hitelek stb.) a használatát. A beruházók és a félig pénzügyinek nevezhetõ intézetek rendelkeznek olyan eszközökkel, amelyek teljesítik ezeket az igényeket (pl. a bolgár "téglajegyek", az orosz valutahitelek és a nagyon speciális konstrukciók). Ezek között szerepelt az olyan indexált lakáshitelek bevezetése, mint a halasztott fizetésû hitel (DPM) Magyarországon, olyan lakáshitelezéssel foglalkozó rendszer bevezetése, amely részben lakáshitelkötvények kibocsátására támaszkodik, mint Csehországban, és a német Bausparkasse rendszer egyik változatának bevezetése Csehországban és Szlovákiában.
Bár nem könnyû összehasonlításra
felhasználható adatokat gyûjteni a térségben,
különösen hosszabb idõre visszamenõleg nem,
a hozzáférhetõ adatokból úgy tûnik,
hogy a lakáscélú támogatások szintje
szembeötlõen visszaesett a térség minden országában.
Magyarországon, Lengyelországban és Lettországban
például, ahonnan sikerült becsült adatokhoz jutni
mind a költségvetési, mind a költségvetésen
kívüli támogatásokról 1990-re és
1994-re vonatkozóan, a lakáscélú támogatások
részesedése a központi költségvetésben
a becslések szerint 10-12, illetve 14 százalékról
5-6, illetve 2 százalékra esett. A lakáscélú
támogatások csökkentése ugyan a gazdasági
átmenet idõszakában elkerülhetetlen pénzügyi
realitásoknak tett engedményre utal, a támogatások
átstrukturálásának más fontos szempontjairól
kevés szó esik - különösen a célzottság
javítására szolgáló mechanizmusokról
és a lakáscélú támogatások irányelveinek
összehangolásáról más olyan irányelvekkel,
amelyek átlátható és igazságos szociális
biztonsági háló fenntartását szolgálják.
Másrészt viszont új támogatási mechanizmusok
vannak kialakulóban, bár ezek gyakran erõsen különböznek
az egyes országokban, és nem egyszer úgy tûnik,
nem egy átfogó támogatási stratégia
részét képezik, hanem egyedi válaszok adott
problémákra. Ilyen megoldások többek között
az elõtakarékossághoz kapcsolódó támogatások
(azoknak a támogatásoknak a megfelelõi, amelyeket
a lakásban élõ bérlõk kaptak a lakás
megvásárlásánál az egy összegû
befizetéshez), az új lakások megvásárlásának
áfa-mentessége, és a szövetkezeti vagy újonnan
épült lakások megvásárlásához
nyújtott kedvezményes kamatozású kölcsönök.
A legtöbb támogatás az új lakásokhoz kapcsolódik,
így azok az alacsonyabb jövedelmû rétegek, amelyek
nem tudják az új lakásokat megfizetni, kirekesztõdnek
a támogatási rendszerbõl.
A lakásszektor az átmenet idõszakában - értékelés
A közép-kelet-európai országokban az átmenet elsõ négy-öt évében az erõfeszítések az elõzõ lakásmodell fõ elemeinek lebontására irányultak, vagyis a decentralizációra, a privatizációra és a lakások eredeti tulajdonosok részére történõ visszajuttatására, az állami építõipar és a lakáskezelés privatizálására. Nagyon kevés kísérlet történt új lakásmodell megalkotására.
1. Két várakozás, amely nem igazolódott
Az átmenet elején (1989/1990) az érintett országokban kétféle várakozás és javaslat vált ismertté a lakáspolitikával kapcsolatban. Az egyik azt hangsúlyozta, hogy a lakásszektornak hozzá kell járulnia a gazdaság stabilizációjához és "szerkezeti átalakításához". Emellett érvelt például Kornai, aki úgy vélte, hogy "a háztartások megtakarításainak lakáscélú befektetésekbe történõ terelésével hatékonyan kezelhetõ az átmenettel járó recesszió" (idézi Buckley-Gurenko 1996). A másik érv az volt, hogy a piaci mechanizmusokat kontrolláló állami beavatkozások visszaszorítása növelni fogja a mobilitást és a belsõ mozgást, mivel a munkaerõ a jobb álláslehetõségeket kínáló területek felé fog vándorolni. Ezt támasztották alá Coricelli, Hagemejer, Rybinski következtetései (idézi Buckley-Gurenko 1996: 8), amelyek szerint 1992-ben Lengyelországban a magas munkanélküliség több mint 25 százaléka annak volt tulajdonítható, hogy a munkahely és lakóhely nem illeszkedett egymáshoz, és a mobil munkaerõ nem képes lakóhelyet változtatni, hogy új állást találhasson magának.
A másik feltevés, "az elfojtott kereslet tézise" szerint, mivel a szocialista lakásrendszerben szisztematikusan kisebb volt a lakáscélú beruházás, mint a kereslet, ezért a piac felszabadítása szükségképpen megnöveli az effektív fizetõképes keresletet a lakások iránt. Ugyanis számolni lehet az örökölt többlet kereslettel (Dübel 1996), amely a lakáspiacot újraindíthatja.
Az elmúlt év tapasztalatai nem támasztották alá ezeket a feltevéseket. A lakásszektor nem járult hozzá a makrogazdasági stabilizációhoz, mivel a lakásépítés erõsen visszaesett 1988-tól kezdve. Véleményünk szerint ennél is fontosabb fejlemény, hogy a szektor elmozdulása a piac irányába a vártnál jóval lassúbbnak bizonyult, és ez nem kapcsolódik közvetlenül a lakásépítések volumenéhez. Néhány alszektor a piac irányába változott (ingatlanközvetítõk, lakáskarbantartó vállalatok, beruházók, kivitelezõ vállalatok), de a lakásfinanszírozás és a támogatások terén nem történt igazi változás, pedig ezek az alszektorok jelentik a piaci rendszerek húzóerejét. Mindebben szerepet játszott az a félelem is, hogy a rossz lakáspolitika kétségessé teheti a sikeres átmenetet a költségvetési kiadások racionalizálása terén, és negatív makrogazdasági hatásokat idézhet elõ (infláció stb.).
Valójában a lakások iránti kereslet csökkent és nettó negatív beruházás történt, egyrészt mivel a reáljövedelmek csökkenése szükségképpen enyhítette a lakáspiacra nehezedõ nyomást, másrészt pedig csökkent az újonnan alakult háztartások száma. Mindezek együtt olyan helyzetet teremtettek, amelyben a lakások iránti valós kereslet meredeken csökkent. A jövedelemkülönbségek növekedése felerõsíti az összjövedelem csökkenését, ezért a lakások iránti valós kereslet gyorsabban csökkent, mint a jövedelmek. Az építõanyagok, szolgáltatások, közüzemi díjak (nemcsak a lakásszektorban), az ártámogatások általános csökkentése nyomán egyre közelebb kerülnek a világpiaci szinthez. A lakáscélú kiadások ilyen drasztikus növekedését a társadalomnak csak vékony rétege képes jövedelmének lényeges növekedésével ellensúlyozni. Ezért a társadalom nagy része - nemcsak a legkisebb jövedelemmel rendelkezõ családok - számára a lakáscélú kiadások a jövedelmekhez képest túl magasak.
A lakásszektor az átmenet elsõ idõszakában inkább az elszenvedõje volt a változásoknak, ütközõ ("shock-absorber") szerepet játszott, ahelyett, hogy a piaci irányú változások elõidézõjeként egyéb szektorokra is hatást gyakorolt volna.10 A makrogazdasági érvek (a lakáskérdés fontossága a háztartások változó magatartásában és a munkanélküliség elleni harc során a munkaerõ mobilitásának növekedésében) nem gyõzték meg a politikusokat, és a lakáspolitika továbbra is másodlagos jelentõségû kérdés maradt. Számos változás - akár az irányelvekben, akár a következményeiben - csak válasznak bizonyult, vagy az új makrogazdasági és költségvetési realitásokra, vagy a lakásszektoron kívül megalkotott szélesebb szociális és gazdasági irányelvekre, például az állami tulajdon privatizálásának és az államosított magántulajdon eredeti tulajdonosok kezébe történõ visszajuttatásának általános irányelveire. Ráadásul a lezajlott változások nagyrészt összehangolatlanok voltak, nem annyira egy jól mûködõ lakásszektor létrehozására irányuló stratégia elemei, mint inkább taktikai manõverek a lakásfinanszírozás, a tulajdonosi jogok stb. speciális problémáinak kezelésére.
2. Az új tulajdonosi struktúra
A lakások gyors privatizációjának, illetve egyes országokban visszaszolgáltatásának eredményeként a magánszektor részesedése a lakásállományból nagymértékben megnõtt. Világos azonban, hogy a lakástulajdonnak ezek a formái nem teljesítik a piaci típusú, a lakó tulajdonában lévõ lakásformák valamennyi kritériumát. Két alapvetõ különbség van a közép-kelet-európai országok privatizált lakásai és a nyugati lakásrendszer piaci típusú formái között:
- Kelet-Európában a privatizált lakások
esetében a többlakásos épületek mûködtetéséhez
szükséges jogi és szervezeti keretek a privatizáció
kezdete elõtt még nem léteztek, sok országban
az emberek anélkül váltak lakásuk tulajdonosaivá,
hogy világos szabályokkal rendelkeztek volna az épület
fenntartását illetõen;11
- a megfelelõ pénzügyi háttér is hiányzott:
a jelzáloghitelek gyakorlatilag ismeretlenek voltak, a kölcsönöket
erõsen támogatott, rögzített, alacsony kamatokon
folyósították, és a bankok még ma sem
tekintik a privatizált lakásokat fontos tevékenységi
területüknek (a banki hitelezésben az ingatlanokat a legkockázatosabb
fedezeti formaként tartják számon, szemben a nyugati
országokkal, ahol a legbiztosabb fedezetnek számítanak).
Mindezeknek a tényezõknek a következtében a privatizált lakások olyan új tulajdonformát jelentenek, amely inkább "sem állami, sem bérlakás"-nak minõsíthetõ, semmint a nyugati értelemben vett magántulajdonban lévõ lakásoknak. Ez átmeneti tulajdonforma, és több tényezõ is befolyásolja, hogy milyen irányban fog változni és stabilizálódni. Az egyik lehetõség az, hogy "igazi" piaci típusú, a lakók tulajdonában lévõ formává válik; a másik lehetõség az, hogy speciális típusú informális lakástulajdoni formaként stabilizálódik; végül a harmadik lehetõség az, hogy ismét állami bérlakás formává alakul. A jogi, szabályozási és intézményi tényezõk és a pénzintézetek "viselkedése" mellett más, "kulturális"' tényezõk is12 befolyásolják e lakástulajdon-forma fejlõdésének jövõbeni irányát.
3. A lakásszektor a makrogazdasági nehézségek nyomása alatt
A piaci irányú változások elsõ nyilvánvaló jele a lakásszektorban az, hogy a szereplõi - a háztartások, a kivitelezõk, a beruházók és a hitelezõk - egyre inkább kénytelenek alkalmazkodni a saját jövedelmi helyzetükhöz, az árak és költségek relatív változásaihoz, azaz egyre inkább a piaci mechanizmusok integrálják ezt a szektort. Ezeknek a viselkedési kapcsolatoknak a kialakulása a politikai rendszerváltozással együtt kezdõdött, de ez a folyamat még egyáltalán nem fejezõdött be.
A makrogazdasági környezetnek negatív hatása volt a lakásszektorra, különösen a pénzügyi rendszerben nem alakult ki a hosszú távú lakásfinanszírozás lehetõsége, márpedig ez a modern gazdaságok egyik húzó ágazata. A makrogazdasági nehézségek olyan kormányzati beavatkozásokra vezettek, amelyek lelassították a piac fejlõdését, különösen a lakásfinanszírozási rendszerben (Buckley-Gurenko 1996). A lakásfinanszírozás sikeres fejlõdése nem lehetséges további, makrogazdasági és a lakásszektoron belüli politikai lépések nélkül. Továbbá az új intézmények vagy szabályozások sikeres kialakítása és gyakorlati mûködése az érintett társadalmi csoportok reakcióitól függ. A megfelelõ érdekképviseleti csoportok nélkül a változások sikeres megvalósításának lehetõsége sokkal kisebb. Ezen felül, ha rossz a szabályozás (a támogatások nem célzottak, hátralékok halmozódnak fel) az egyik szektorban, az valószínûleg "megfertõz" más szektorokat is. Például a nem megfelelõ hatékonyságú támogatások és szabályozások a lakáshitelpiacon "burkolt adónemként és korlátként mûködnek a tõkepiacok többi részén", és ez vonatkozik a háztartások és a bankok viselkedésére is.
Ezek a makrogazdasági változásokat követõ nehézségek lényegesek voltak, a szereplõk a legkisebb ellenállás irányában igyekeztek haladni, az alábbi lehetõségek közül választva, akár többet is: a változások halogatása, a változás terheinek áthárítása más érdekelt szereplõkre, és az új intézmények kialakuIásának megállítása. Sok esetben kölcsönhatás van a szereplõk (a kormány és a bank, a háztartások és a vállalkozások stb.) között e lehetõségek némelyikének elérése tekintetében. Az érdekelt felek emellett két másik lehetõséget igyekeznek megragadni: a támogatások megszerzését és az adófizetés kikerülését. Ez a politikától és attól a szabályozási kerettõl függ, amelyben ezek a lehetõségek adva vannak.
Az érdekképviseleti csoportok és lobbik elég erõsek voltak ahhoz, hogy fenntartsák, illetve újra bevezessék a támogatásokat (pl. elõtakarékossági, építõipari támogatások), amelyek segítenek elhalasztani a változásokat.
Az adófizetés kikerülése, vagy tágabb értelemben a szürke gazdaság igen fontos, és ez tipikus reakció a nehézségekre. Hatalmas társadalmi költséget ró a rendszerre (rossz hatékonyságú munkavégzés, jogi bizonytalanság, túladóztatás a hiányzó adóbevételek pótlására, nem megmagyarázható különbségek, amelyek rossz jelzést adnak a piacnak), cserébe a rövid távú elõnyökért (növekvõ termelés, a munkanélküliség enyhítése). Egy példa az ingatlanpiacról: a bevételekrõl és a nyereségrõl szóló jelentésekben rendszeresen és véletlenszerûen a valóságnál kevesebbet tüntetnek fel, és ezzel ártanak a piac hatékonyságának. Ennek a gyakorlatnak a következtében az új vállalkozók/kivitelezõk nem jutnak valós információkhoz és a piac logikája szerint elosztásra kerülõ pénzügyi forrásokhoz.
Visszatérve a tanulmány elején felvázolt modellhez: az eddigi elemzés megerõsíti azt a hipotézisünket, hogy a kelet-európai lakásmodell átalakulásának iránya egyelõre sem a nyugat-európai, sem az észak-amerikai, hanem - legalábbis átmenetileg - olyan modell felé tart, amelyben a domináns részpiac a nem piaci magánszektor. A legrosszabb szcenárió az, ha ez a modell hosszabb távon megerõsödik, aminek van is némi esélye, mivel a jelenlegi társadalmi és politikai erõk változatlan mûködése ebbe az irányba mutat:
- nincs politikai erõ, amely a lakásszektort kiemeli a
szürke gazdaságból (adómegkerülés);
- a lakástámogatási rendszer alakulását
továbbra is ad hoc politikai csoportok vagy a 1970-1980-as idõszak
lakáspolitikáján nevelkedett és hozzá
nem értõ bürokraták befolyásolják;
- a lakásrendszer jogi keretei változatlanul homályosak
maradnak, elriasztva a piaci szereplõket a szektortól;
- a szociális problémák megoldását
politikai, kampányszerû, ad hoc beavatkozások helyettesítik,
amelyek a kedvezményezetteknek több kárt okoznak, mint
hasznot.
A mai állapot igen hosszú ideig is elhúzódhat,
aminek azonban nemcsak lakásszektorbeli okai vannak. A tanulmányban
hangsúlyoztuk, hogy a lakásszektor nem elemezhetõ
kiszakítva a gazdasági, társadalmi és politikai
környezetbõl. Ameddig a gazdaság más szektoraiban
nem szûnnek meg a piaci mechanizmusoktól idegen beavatkozások,
addig természetes, hogy a lakásszektor ún. piaci szereplõi
(bankok, beruházók stb.) is érdekeltek nem piaci mechanizmusok
fenntartásában, részben mert versenyeznek más
szektorokkal, részben mert a lakásszektoron belül is
verseny van az egyes szereplõk között. Számos területen
nem lehet egyedül a lakásszektorban elõrelépni:
az adómegkerülés tipikus példája ennek.
Ha a lakásépítésen belüli adómegkerülés
ellenõrzése és kontrollja megerõsödik,
anélkül, hogy a gazdaság más területein
is hasonló lépések történnének,
akkor ez az "elõnyök" átcsoportosítását
jelentené, nem pedig egy gazdasági hatékonyságot
torzító elem kiküszöbölését.
Hasonlóképpen a "szociális lakás" kérdéskörének
szabályozása sem képzelhetõ el a szociális
problémák átfogó, szisztematikus kezelése
nélkül. Az önkormányzatoknak nem érdemes
forrást biztosítani a szociális lakásszektor
bõvítésére, anélkül, hogy a szektor
mûködésének pénzügyi érdekeltségét
megteremtenék. A lakásrendszer reformja csak egy modernizációs
program részeként lehetséges, attól elszakítva
nem lehet valódi eredményeket elérni.
Jegyzetek
* A tanulmány felhasználja az 1994-1996-ban a Világbank, USAID és UNCHS/HABITAT támogatásával, a Városkutatás Kft irányításával készült "Regionális indikátorok az átmenet országaiban Közép-Kelet-Európában" címû program eredményeit. A tanulmány két átfogó elemzés (Hegedüs-Mayo-Tosics 1996; Hegedüs-Tosics 1997) továbbfejlesztése.
1. Az összehasonlítás ötlete és az adatok Steve Mayótól származnak.
2. Az összehasonlításban szereplõ országok az egy fõre jutó 1990-es GDP alapján, növekvõ sorrendben: Jordánia, Kolumbia, Thaiföld, Tunézia, Jamaika, Törökország, Chile, Algéria, Malájzia, Mexikó, Dél-Afrika, Venezuela, Brazília, Dél-Korea és Görögország.
3. Az összehasonlításban szereplõ országok az egy fõre jutó 1990-es GDP alapján, növekvõ sorrendben: Spanyolország, Egyesült Királyság, Hollandia, Ausztria, Franciaország, Németország, Svédország, Norvégia és Finnország.
4. Elemzésünk céljára három kisebb régiót különböztettünk meg a térségen belül, olyan országok alapján, amelyek nemcsak földrajzilag szomszédosak, hanem hasonló a gazdasági helyzetük is. A CETE (a középsõ) régió azokból az országokból áll, ahol a legmagasabb az egy fõre jutó GDP (átlagosan 2298 dollár, a legkevesebb Lengyelországban 1910 dollár, míg a legtöbb Szlovéniában 6540 dollár). A különbségek jóval kisebbek a SETE (a déli) és a Balti-régió országaiban, ahol az átlag 1702, illetve 1792 dollár.
5. Az öröklés fontos szerepet játszott ezeken a szûk piacokon.
6. Az egy fõre jutó GDP a hasonló jövedelemmel rendelkezõ összehasonlított országokban 2431 dollár volt 1990-ben.
7. Országos szinten átlagosan 3,61 újonnan épült lakás jutott 1000 fõre 1990-ben, Romániában a legkevesebb: 2,1, Litvániában a legtöbb: 6,0 (lásd a 6. táblázatot).
8. Piacorientált változások Magyarországon jóval korábban is történtek (már az 1970-es évektõl kezdõdõen), a jugoszláviai lakáspolitika pedig mindig is erõsen különbözött a kelet-európai modelltõl.
9. Igen nehéz megállapítani, hogy hol a határ a magán- és a piaci építkezés között. A tipikus "spekulatív" célú építkezés (ahol a vevõ személye nem ismert, amíg az építkezés teljesen be nem fejezõdik) igen ritka a térségben. Létezik azonban sok átmeneti forma a magánerõs és a "spekulatív" építkezés között, akár csak az építkezés bizonyos fázisainak elvégzésével bíznak meg vállalkozókat, akár az egész építkezést egy magánvállalkozó végzi, a vevõ személye már ismert az építkezés megkezdésekor (különbözõ elõfinanszírozási formák).
10. A tárgy részletes tárgyalását lásd Struyk 1996: 9, 57.
11. Lengyelországban például 1995 januárjáig nemcsak a társasházi forma nem létezett, hanem a privatizált lakásokban lakó családok tovább fizették a lakbért az önkormányzatnak, nem mondhattak fel a lakáskezelõ vállalatnak, hogy mást bízzanak meg a munkával, és tulajdonjogukat nem rögzítették az ingatlan-nyilvántartási rendszerben.
12. Piacorientált lakásrendszerekben
a lakók tulajdonában lévõ lakásokat
általában piaci értékkel rendelkezõ
javaknak tartják. A tulajdonosok számolnak az értékével
és a mobilitás folyamatain keresztül lakáshelyzetüket
változó igényeikhez igazítják. Ez nem
így van (egyelõre) az átmenet periódusában
lévõ gazdaságokban, ahol a családok nem költöznek
gyakran, és a lakást kevésbé tekintik árucikknek.
Irodalom
Buckley, R.-E. Gurenko 1996. Housing Finance in Transition Economies: when can it Work. Manuscript
Dübel, A. 1996. Human Settlements Development in the Transitional Economies of Central and Eastern Europe. Paper prepared for the Economic Survey for Europe, UN/ECE By Achim Dübel, co-authors József Hegedûs, Iván Tosics, in collaboration with Ulrich Pfeiffer, David Weltzien. Empirica-MRI, Bonn, April 1996.
Hegedûs J. 1988. Inequalities in East-European Cities: a Reply to Iván Szelényi. Journal of Urban and Regional Research, (12) 12, 129-133.
Hegedûs J.-K. Mark-J. Struyk-I. Tosics 1993. Local Options for the Trans-formation of the Public Rental Sector: Empirical Results from two Cities in Hungary. Cities, August, 257-272.
Hegedûs J.-S. Mayo-I. Tosics 1996. Transition of the Housing Sector in the East-Central European Countries. Review of Urban and Regional Development Studies, 8, 101-136.
Hegedûs J.-R. Struyk-I. Tosics 1991. Integrating State Rental Housing with The Private Market. Designing Housing Allowances for Hungary. Urban Institute Report 91-97. Washington, D. C.: The Urban Institute Press
Hegedûs J.-I. Tosics 1992. Conclusion: Past Tendencies and Recent Problems of the East European Housing Model. In: B. Turner-J. Hegedûs-I. Tosics (eds.) The Reform of Housing in Eastern Europe and the Soviet Union. Routledge
- - 1994. A kelet-európai lakásmodell felbomlása Magyarországon (1950-1989). In: XXX 1963-ban alakult meg a Szociológiai Kutatócsoport. MTA Szociológiai Kutató Intézet, MTA Társadalmi Konfliktusok Kutató Központja
- - 1996. Disintegration of East-European Housing Modell. In: D. Clapham-J. Hegedûs-K. Kintrea-I. Tosics-H. Kay (eds.) Housing Privatization in Eastern Europe. Greenwood Press
- - 1997. Transition from the East-European Housing Model - Heading to Where? In: Hedvig Vestergaard (ed.) Housing in Europe. Housing Research Conference in Denmark, European Network for Housing Reseach
Kemény J. 1990. Housing and Social Theory. London: Routledge
Kornai J. 1993. Transformation Recession: a General Phenomenon Examined Through the Example of Hungary's Development. Economie Appliquee
Manchin R.-Szelényi I. 1986. Piac, redisztribúció és társadalmi egyenlõtlenségek a kelet-európai társadalmakban. Medvetánc, 1-2, 69-113.
MRI 1996. East Central European Regional Housing Indicators Database. Budapest: Metropolitan Research Institute
OECD 1996. Purchasing Power Parities in the East European Countries. Paris
Renaud, B. 1990. Housing Reforms in Socialist Economies. World Bank, Discussion Paper, 125, (June)
- 1995a Housing Finance in Transition Economies: The Early Years in Eastern Europe and the Former Soviet Union. Housing Finance International. December, 35-46.
- 1995b Russia. Housing Reform and Privatization: Strategy and Transition Issues. The World Bank, August
Struyk, R. 1996. The Long Road to the Market. In: R. Struyk (ed.) Economic Restructuring of the Former Soviet Bloc. The Case of Housing. Washington D. C.: The Urban Institute Press
Szelényi I. 1983. Urban Inequalities under State Socialism. Oxford University Press
- 1987. Housing Inequalities and Occupational Segregation in State Socialist Cities. International Journal of Urban and Regional Research, (11) 1 (March), 1-9.
United Nations Centre for Human Settlements 1988. A Global Shelter Strategy for the Year 2000. Nairobi, Kenya
World Bank 1993. Enabling Markets to Work. A World Bank Policy
Paper. Washington D. C.
1. táblázat
A lakáshelyzet különbözõ mérõszámai
1990 körül a három országcsoport városaiban*
|
|
|||
|
|
|
jövedelmûek |
|
| Egy fõre jutó GNP (USD/év) | 2,552 | 2,431 | 19,792 |
| Tulajdonosok által lakott lakások
aránya (%) |
58 (vidék) |
62 | 65 |
| A lakbérek a jövedelmekhez mérve (%) | 5,7 | 20,5 | 15,9 |
| A lakásárak (átlagos lakások)
és az éves jövedelmek aránya |
9,3 | 4,2 | 4,7 |
| Egy fõre jutó alapterület (m2) | 19,6 | 14,0 | 32,3 |
| Egy lakásra jutó háztartások száma | 1,12 | 1,16 | 1,02 |
| Egy szobára jutó lakók száma | 1,28 | 1,74 | 0,67 |
| 1000 fõre esõ lakások száma |
|
|
|
| Lakásépítés: 1000
fõre jutó
új lakások száma |
4,5 | 7,4 | 6,1 |
| Lakásberuházások a GNP százalékában (%) | 3,7 | 6,3 | 3,8 |
| Az évente újonnan alakult háztartások aránya (%) | 1,4 | 4,6 | 0,9 |
| A lakásállomány éves növekedése (%) | 2,0 | 4,1 | 1,3 |
| Lakáshitel portfólió** (%) | 9,7 | 15,6 | 26,2 |
2. táblázat
A privatizáció és a lakások restitúciója
(korábbi tulajdonosaiknak való visszaadása) a kiválasztott
országokban 1994 körül
|
|
bérlakás szektor 1990 |
részére történõ privatizáció 1990-1994 |
tulajdonosoknak visszadott lakások (restitúció) 1990-1994 |
bérlakás szektor* 1994 |
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Csehország |
1207
|
100
|
17
|
1,4
|
82
|
6,8
|
1108
|
91,8
|
| Magyarország |
848
|
100
|
339
|
40,0
|
0
|
0,0
|
509
|
60,0
|
| Lengyelország |
3274
|
100
|
196
|
6,0
|
33
|
1,0
|
3044
|
93,0
|
| Szlovákia |
483
|
100
|
11
|
2,3
|
1
|
0,3
|
470
|
97,4
|
| Szlovénia |
208
|
100
|
146
|
70,0
|
5
|
2,2
|
58
|
27,8
|
| CETE összesen |
6031
|
100
|
709
|
11,8
|
120,8
|
2,0
|
5189
|
86,2
|
| Albánia |
239
|
100
|
225
|
94,4
|
9
|
3,6
|
5
|
2,0
|
| Bulgária |
224
|
100
|
113
|
50,3
|
59
|
5,0
|
242
|
44,7
|
| Horvátország |
402
|
100
|
232
|
57,7
|
0
|
0,0
|
188
|
44,8
|
| Románia |
1616
|
100
|
1360
|
84,2
|
0
|
0,0
|
256
|
15,8
|
| SETE összesen |
2481
|
100
|
1930
|
77,3
|
68
|
2,7
|
691
|
20,0
|
| Észtország |
395
|
100
|
35
|
8.8
|
0
|
0,0
|
360
|
91,2
|
| Lettország |
576
|
100
|
0
|
0,0
|
49
|
8,5
|
527
|
91.5
|
| Litvánia |
596
|
100
|
462
|
77,5
|
57
|
9,5
|
77
|
13,0
|
| Balti-országok |
1566
|
100
|
496
|
31,7
|
106
|
6,7
|
964
|
61,6
|
| Az átmenetben részt vevõ országok összesen |
10 078 |
100 |
3136 |
31,1 |
294 |
2,9 |
6844 |
66,0 |
3. táblázat
A tulajdonosi struktúra alakulása 1990 és 1994
körül (százalékos arányok)
|
|
bérlakás |
bérlakás |
(részben állami) bérlakás |
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Csehország |
29,6
|
27,6
|
0,9
|
4,7
|
10,4
|
6,1
|
40,3
|
42,2
|
18,8
|
19,4
|
| Magyarország |
22,0
|
13,0
|
0,5
|
1,0
|
NEA
|
NEA*
|
77,5
|
86,0
|
0,0
|
0,0
|
| Lengyelország |
29,7
|
25,4
|
5,2
|
5,2
|
14,2
|
13,5
|
40,2
|
41,7
|
10,7
|
14,2
|
| Szlovákia |
27,3
|
26,0
|
0,0
|
0,5
|
NEA
|
0,5
|
50,2
|
51,6
|
22,5
|
21,4
|
| Szlovénia |
31,6
|
8,9
|
3,0
|
3,4
|
0,0
|
0,0
|
65,4
|
87,7
|
0,0
|
0,0
|
| CETE összesen |
28,2
|
23,1
|
3,0
|
3,9
|
9,3
|
8,2
|
48,5
|
52,0
|
11,0
|
12,8
|
| Albánia |
35,4
|
2,0
|
0,0
|
NEA
|
0,0
|
0,0
|
64,6
|
98,0
|
0,0
|
0,0
|
| Bulgária |
6,6
|
6,8
|
1,5
|
3,2
|
0,2
|
0,3
|
91,7
|
89,7
|
0,0
|
0,0
|
| Horvátország |
25,5
|
10,6
|
NEA
|
3,7
|
3,7
|
NEA
|
69,6
|
84,5
|
1,2
|
1,2
|
| Románia |
21,1
|
7,8
|
1,0
|
3,0
|
0,3
|
0,2
|
76,1
|
88,9
|
1,5
|
0,2
|
| SETE összesen |
18,7
|
7,6
|
1,1
|
3,1
|
0,7
|
0,2
|
78,7
|
89,1
|
1,0
|
0,3
|
| Észtország |
65,0
|
56,0
|
NEA
|
5,0
|
NEA
|
3,0
|
35,0
|
30,0
|
NEA
|
6,0
|
| Lettország |
64,0
|
54,0
|
0,0
|
5,0
|
14,0
|
2,0
|
22,0
|
39,0
|
0,0
|
0,0
|
| Litvánia |
51,4
|
12,9
|
NEA
|
8,5
|
NEA
|
0,0
|
39,2
|
78,6
|
9,4
|
0,0
|
| Balti-országok
összesen |
58,7
|
36,4
|
0,0
|
6,5
|
14,0
|
1,3
|
32,4
|
54,4
|
4,1
|
1,3
|
| Az átmenetben részt vevõ
országok összesen |
27,0 |
18,6 |
2,1 |
3,8 |
8,5 |
5,9 |
56,0 |
64,2 |
6,4 |
7,5 |
4. táblázat
Lakáscélú kiadások (lakbér és
rezsi) a jövedelmekhez mérten a bérlakás szektorban
1990-ben és 1994-ben (százalék)
|
|
és jövedelmek aránya |
és jövedelmek aránya |
aránya |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
| Csehország |
2,7
|
3,1
|
3,9
|
7,8
|
6,6
|
10,9
|
| Magyarország |
5,0
|
3,8
|
5,0
|
19,7
|
10,0
|
23,5
|
| Lengyelország |
1,0
|
1,8
|
5,0
|
11,1
|
6,0
|
12,9
|
| Szlovákia |
5,0
|
5,3
|
7,2
|
14,7
|
12,2
|
20,0
|
| Szlovénia |
5,2
|
9,1
|
14,3
|
|||
| CETE összesen |
2,4
|
2,7
|
5,0
|
12,4
|
7,4
|
15,1
|
| Albánia |
1,0
|
|||||
| Bulgária |
15,2
|
1,3
|
6,8
|
6,8
|
22,0
|
8,1
|
| Horvátország | ||||||
| Románia |
8,3
|
0,2
|
8,3
|
9,5
|
16,6
|
9,7
|
| SETE összesen |
10,4
|
0,5
|
8,0
|
9,2
|
18,4
|
9,7
|
| Észtország |
4,2
|
9,9
|
14,1
|
|||
| Lettország |
0,8
|
1,8
|
1,5
|
9,1
|
2,3
|
10,9
|
| Litvánia |
1,5
|
17,5
|
19,0
|
|||
| Balti-országok összesen |
0,8
|
1,7
|
1,5
|
13,9
|
2,3
|
15,6
|
| Az átmenetben részt vevõ országok összesen |
5,1 |
1,9 |
5,8 |
11,4 |
10,9 |
13,3 |
5. táblázat
A lakásárak és az éves jövedelmek
aránya és a lakásárak inflálódása
| Országok |
jövedelmek aránya |
és az infláció aránya |
|
|
|
|
|
|
| Csehország |
|
|
2,0 |
| Magyarország |
|
|
- 4,0 |
| Lengyelország |
|
|
- 9,0 |
| Szlovákia |
|
|
- 6,8 |
| Szlovénia |
|
|
- 2,7 |
| CETE összesen |
|
|
- 6,2 |
| Albánia |
|
|
1,2 |
| Bulgária |
|
|
- 1,9 |
| Horvátország |
|
|
0 |
| Románia |
|
|
-30 |
| SETE összesen |
|
|
-17,7 |
| Észtország |
|
|
-25 |
| Lettország |
|
|
|
| Litvánia |
|
|
- 4,7 |
| Balti-országok összesen |
|
|
-10,5 |
| Az átmenetben részt vevõ országok összesen |
|
4,4 |
-10,4 |
6. táblázat
Az új beruházások mértéke a lakásszektorban
|
Országok |
beruházások és a GDP aránya |
fõre jutó új lakások száma |
ség válto- zása |
fõre jutó új lakások száma |
lakások alap- területe (m2) |
|||||
|
|
|
1990 % |
|
|
1990 % |
1990 % |
1990, évente |
1990
|
|
|
| Csehország |
|
|
|
|
|
|
|
77
|
87
|
|
| Magyarország |
|
|
|
|
|
|
|
|
90
|
101
|
| Lengyelország |
|
|
|
|
|
|
|
|
77
|
89
|
| Szlovákia |
|
|
|
|
|
|
82
|
94
|
||
| Szlovénia |
|
|
|
|
|
|
|
|
93
|
102
|
| CETE összesen |
|
|
|
|
|
|
|
|
80
|
92
|
| Albánia |
|
|
|
|
|
|
36
|
|||
| Bulgária |
|
|
|
|
|
|
|
|
72
|
84
|
| Horvátország |
|
|
|
|
|
|
|
|
80
|
84
|
| Románia |
|
|
|
|
|
|
|
|
47
|
66
|
| SETE összesen |
|
|
|
|
|
|
|
|
61
|
72
|
| Észtország |
|
|
|
|
|
|
62
|
82
|
||
| Lettország |
|
|
|
|
|
|
|
|
61
|
79
|
| Litvánia |
|
|
|
|
|
|
64
|
101
|
||
| Balti-országok összesen |
|
|
|
|
|
|
|
|
63
|
92
|
| Az átmenetben részt vevõ
országok összesen |
3,2 |
1,6 |
50 |
3,6 |
1,8 |
50 |
-0,02 |
0.00029 |
73 |
86 |
7. táblázat
Új lakások építése a beruházók
típusa szerint 1980-ban és 1994-ben (százalék)
| Országok |
mi |
|
Piaci |
|
|
mi |
|
Piaci |
|
|
|
|
|
|||||||||
|
|
|
|||||||||
| Csehország |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Magyarország |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Lengyelország |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Szlovákia |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Szlovénia |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| CETE összesen |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Albánia |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
| Bulgária |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Horvátország |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Románia |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| SETE összesen |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Észtország |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Lettország |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Litvánia |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Balti-országok összesen |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Az átmenetben részt vevõ
országok összesen |
55 |
16 |
0 |
29 |
100 |
20 |
21 |
2 |
57 |
100 |
8. táblázat
Lakásfinanszírozási mutatók (az
1994-es népességszám szerint súlyozva)
|
|
állományon belül) (százalék) |
|
koncentrációja* |
és az egy évnél rövidebb lejáratú betétek aránya |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
| Csehország | 5,2 |
|
|
|
-3,0 | 6,0 |
| Magyarország | 16,8 | 8,4 | 10,4 | 80 | -0,1 | 8,1 |
| Lengyelország | 4,1 | 19 | 17,9 | 96 | -115,6 | 9,5 |
| Szlovákia | 5,8 | 4,2 | 10 | 98 | -1,5 | 5,2 |
| Szlovénia | 25,5 | 14,9 | 37,2 | 42 |
|
2,8 |
| CETE összesen | 7,0 | 13,6 | 16,5 | 91,4 | -69,7 | 8,2 |
| Albánia |
|
8,9 |
|
94 |
|
8,3 |
| Bulgária |
|
1,9 | 5,5 | 85 | -6,0 | -8,0 |
| Horvátország |
|
|
|
74 |
|
|
| Románia |
|
0,6 | 3,7 | 85 | -4,0 | 18,0 |
| SETE összesen | 2,2 | 1,7 | 4,2 | 84,4 | -4,5 | 10,7 |
| Észtország |
|
0 |
|
|
0,0 | 0,0 |
| Lettország |
|
2,8 |
|
|
|
50-100 |
| Litvánia |
|
2,7 | 16 | 40 | -1,0 | 9,0 |
| Balti-országok
összesen |
|
2,2 | 16,0 | 40 | -0,7 | 20,8 |
| Az átmenetben részt
vevõ
országok összesen |
|
8,7 | 12,2 | 85,4 | -42,5 | 9,9 |